Computo delle Maggioranze

La descrizione del caso 

Un condominio assume una delibera con due voti a favore e due contro e la maggioranza dei millesimi.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma la delibera è invalida perché avrebbe dovuto essere assunta da tre condomini e che pertanto la delibera di approvazione doveva essere annullata.		Il convenuto sostiene nel senso che, vista la maggioranza dei millesismi sarebbe stato sufficiente che  “coloro che abbiano votato contro l'approvazione non rappresentino un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore”.
		Art. 1136, C.c. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni (testo post riforma) [I]. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. [II]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. [III]. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. [IV]. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
		[V]. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. [VI]. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. [VII]. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione all’attore e la decisione potrebbe sembrare di palmare ed elementare evidenza non fosse che la corte d’Appello di L’Aquila aveva dato ragione al convenuto. 

Per quanto la lettura della norma appaia chiara, il tema posto dalla controversia che è culminata con l'ordinanza della Cassazione oggi in commento è in qualche maniera ricorrente ed afferisce al cosiddetto rischio di stallo dell’assemblea di condominio.

In questo caso il condomino che ha visto negate le proprie ragioni in Cassazione ha sostenuto che la norma dell'articolo 1136 renderebbe “ingiustamente diversi i proprietari di un condominio costituito da numeri pari di condomini rispetto ai più fortunati che hanno un condominio formato da un numero dispari di partecipanti”. Afferma il condomino che rispetto ai primi i sarebbe uno stallo permanente dell'assemblea mentre per i secondi sarebbe sempre possibile deliberare. 

L'argomento era stato in passato proposto a dire il vero più che per i condomini con numero pari di condomini per i condomini cosiddetti minimi (i condomini con due soli condomini) nei quali è vero che la maggioranza prevista dall'articolo 1136 si può ottenere solo quando tutti e due condomini votano nello stesso modo e che altrimenti ci si trova in una situazione di stallo. 

Sotto tale profilo già si era pronunciata la Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 31 gennaio 2006 n. 2046 che stabilito: il fatto che in un condominio minimo con due soli condomini ci si possa trovare in una situazione di stallo ciò nulla toglie alla necessità di applicare la normativa del condominio e non quella della comunione. Ciò che determina l’applicazione della disciplina del condominio è la natura accessoria dei beni comuni coinvolti e non ragionamenti di opportunità in ordine alla funzionalità dell'assemblea. Del resto la Cassazione, già in quella sentenza a Sezioni Unite, aveva precisato che il Codice Civile prevede espressamente la possibilità dello stallo nella gestione della comunione e del condominio all’articolo 1105 quarto comma e prevede la possibilità di superare detto stallo quando non sia possibile deliberare. In quel caso i provvedimenti necessari possono essere assunti da un amministratore nominato dal Tribunale. 

L'argomento quindi secondo il quale il rischio di stallo consiglierebbe un'interpretazione diversa da quella letterale dell'articolo 1136 è  stato nuovamente disatteso dalla Suprema Corte con l’ordinanza oggi in commento che a noi pare inevitabile stante proprio il chiarissimo tenore della norma. 

In linea generale si può ricordare che l'originario testo dell'articolo 1136, in vigore sino al 2013, prevedeva una diversa maggioranza semplice per le deliberazioni di condominio affermando che le delibere potevano considerarsi approvate se riportano un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Ciò ovviamente sempre e solo a condizione che il terzo di coloro che hanno votato a favore della delibera sia maggioranza rispetto al voto di chi ha espresso parere contrario. 

Oggi la norma è stata modificata e anche la maggioranza semplice è configurata in modo da richiedere la maggioranza delle teste presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Si deve ricordare tuttavia che il nuovo articolo 1136 al terzo comma ha previsto anche un quorum costitutivo costruito effettivamente sulla regola del doppio terzo. È validamente costituita l'assemblea se sono in assemblea almeno un terzo di partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Una volta regolarmente costituita l'assemblea, le delibere devono essere approvate di nuovo da almeno da un terzo dei millesimi che sia maggioranza rispetto ai millesimi contrari espressi in assemblea e da almeno la maggioranza degli intervenuti. 

Nel caso di specie inevitabile è stata quindi la decisione della Cassazione che ha considerato una delibera che ha ricevuto due voti favorevoli e due contrari non possa considerarsi approvata.

Il tema delle maggioranze ci permette, sotto tale profilo di svolgere alcune considerazioni generali. 

Sul punto vi è da sgomberare preliminarmente una ambiguità: vi è chi pensa, infatti, che accanto a delibere che possono essere assunte a maggioranza, ve ne siano altre che possono essere assunte solo all’unanimità. E ciò come se vi fosse una gradualità crescente di requisiti che, senza soluzione di continuità, conduca dalla maggioranza semplice del terzo dei millesimi che rappresentino la maggioranza degli intervenuti fino alla ipotesi in cui sia richiesto il voto di tutti all’unanimità.

Tale impostazione è errata. La realtà è che è necessario distinguere due ambiti totalmente distinti: l’ambito dei diritti, da una parte, e quello della gestione, dall’altra.

I diritti dei condomini hanno come unico strumento di regolamentazione o modificazione il negozio. Quando ad essere coinvolto è un diritto in comproprietà tutti i comproprietari debbono intervenire.

La gestione condominiale viene invece condotta con decisioni dei condomini a maggioranza.

Il negozio e la decisione a maggioranza non costituiscono due diversi gradi di un identico fenomeno decisorio. Anche se in concreto può accadere che l’unanimità dei consensi, e quindi un accordo, si manifesti in assemblea. Ma l’accordo può formarsi anche fuori dall’assemblea.

Diversamente, nessuna decisione a maggioranza può essere presa fuori dall’assemblea. 

Il regime delle maggioranze esige tassativamente lo strumento assembleare. Non è possibile raggiungere una certa maggioranza e sperare che possa produrre l’effetto in ordine ad una determinata innovazione o modificazione del bene comune fuori dall’assemblea attraverso referendum o atti scritti separati dall’assemblea.

Sotto tale profilo è fuorviante quindi predisporre uno schema delle maggioranze che sottolinei la necessaria presenza dell’unanimità per disporre determinate modificazione dei diritti dei condomini. 

Sono due ambiti diversi e come tali vanno trattati:

l’ambito del diritto, governato dal negozio, dal contratto, dalla convenzione;

l’ambito della gestione, governata tassativamente dall’assemblea che delibera sempre a maggioranza.

Nell’ambito della gestione condominiale, che è di competenza esclusiva dell’assemblea, la quale delibera a maggioranza, il Codice delinea quindi un insieme crescente di fattispecie che prevedono maggioranze diverse. 

La maggioranza ordinaria per disporre delibere per le quali non sia richiesto dalla legge un quorum superiore, è quella della:

maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione, 

maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, in seconda convocazione.

Salendo di grado, la legge prevede l’applicazione, anche nell’assemblea di seconda convocazione, della maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 - e quindi la maggioranza degli intervenuti e almeno cinquecento millesimi - per una serie di deliberazioni. Sono indicate nel quarto comma dell’articolo 1136: 

nomina o revoca dell’amministratore; 

liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore; 

deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; 

deliberazioni di cui:

all’art. 1117-quater (tutela delle destinazioni d’uso), 

all’art. 1120, secondo comma (innovazioni di valore sociale); 

all’art. 1122-ter (realizzazione di impianti di videosorveglianza); 

all’art. 1135 terzo comma (autorizzazione all’amministratore a partecipare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dagli enti locali).

Vi è poi la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136: la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio per:

le innovazioni di cui all’articolo 1120 primo comma e 

le deliberazioni di cui all’articolo 1122-bis, relative agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Vi è infine la maggioranza particolarmente intensa prevista dal nuovo articolo 1117-ter che prevede il necessario voto favorevole di quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio.

ATTENZIONE: Il meccanismo maggioritario previsto dalla legge è tale da imporre alla minoranza - lo precisa l’articolo 1137, primo comma - le decisioni assunte dalla maggioranza.

È alla luce di tale fondamentale effetto che deve essere quindi letto tutto il procedimento assembleare. Con l’attribuzione alla maggioranza di un potere di imporre decisioni alla minoranza nelle materie consentite, la legge offre ai condomini strumenti di adeguata informazione, di adeguata possibilità di incidere sulle decisioni dell’assemblea e, infine, di adeguata possibilità di contestare queste decisioni davanti al giudice ove le stesse siano contrarie alla legge o al regolamento.

Il procedimento assembleare e la possibilità di impugnativa costituiscono quindi complessivamente una misura di garanzia delle minoranze. Ove si ammettesse il raggiungimento di maggioranze efficaci fuori dall’assemblea sarebbe invece pesantemente ridimensionato il ruolo delle garanzie attribuite ai condomini di minoranza.

Laddove invece la legge richiede che i condomini debbano accordarsi, debbano stipulare un contratto una convenzione e sia quindi necessario il consenso di tutti non è né utile né indispensabile prevedere un procedimento o seguire il procedimento assembleare: chi non è d’accordo non può subire alcun effetto dalle decisioni degli altri finché non vi aderirà spontaneamente.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Il passaggio decisivo dell’ordinanza in commento

E noto come l'art. 1136 c.c., comma 3, sia stato novellato dalla L. n. 220 del 2012, in quanto la previgente formulazione imponeva per la validità della delibera approvata dall'assemblea di seconda convocazione un numero di voti che rappresentasse sempre il terzo dei partecipanti e almeno un terzo del valore dell'edificio. La Riforma ha stabilito che l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condominio è condizione per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre, proprio per facilitare la formazione della volontà collegiale, il quorum deliberativo deve far riferimento alla maggioranza degli "intervenuti".

La scelta del legislatore di rimettere a tale maggioranza l'approvazione delle deliberazioni dell'assemblea condominiale non è affatto irragionevole, nè è lesiva della proprietà privata, in quanto la soluzione sempre seguita dall'art. 1136 c.c., (come già dal R.D. 15 gennaio 1934, art. 24, così differenziandosi dal Codice civile del 1865) è stata volta a contemperare le ragioni dominicali con la tutela delle volontà individuali dei condomini, che sarebbero altrimenti soverchiate nelle situazioni in cui vi è una evidente sproporzione dei valori millesimali spettanti ai singoli partecipanti.

Sul fatto che in ogni caso i voti favorevoli devono essere maggioranza rispetto ai voti contrari (regola che mantiene la sua importanza soprattutto nel conteggio dei millesimi).

Cassazione civile sez. VI, 30/07/2020, n.16338

È vero che, ai sensi dell'art. 1136 c.c., comma 3 (sempre nella formulazione antecedente alla l. n. 220 del 2012), la delibera dell'assemblea di seconda convocazione, ove non si versi nelle ipotesi di cui ai commi 4 e 5, è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, sempre che sia presa a maggioranza di voti, dovendo, cioè, il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità dei millesimi da essi rappresentati, superare pur sempre il numero e i valori dei condomini dissenzienti; occorre, infatti, ribadire che la regola posta dall'art. 1136 c.c., comma 3, deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (nella specie, la Corte ha sottolineato che per ottenere l'annullamento della delibera assembleare di approvazione del bilancio condominiale adottata con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, in quanto i condomini contrari detenevano un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve essere osservato il termine di decadenza dell'impugnazione di 30 giorni).

Ecco come le Sezioni Unite della Cassazione (Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806) spiegano la differenza tra negozio e delibera assembleare.

Corte di Cassazione civile, Sezioni Unite II, Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806 (estratto)

“12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario è la imputazione all’intero collegio di quello che è il volere della maggioranza; quindi riconoscere l’efficacia della deliberazione sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la delibera gli viene comunicata”.

Sempre le Sezioni Unite, nella medesima Sentenza, in ordine al mancato raggiungimento della maggioranza.

“Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.”.

Ecco le famose Sezioni Unite sul condominio minimo

Cassazione civile sez. un., 31/01/2006, n.2046

In tema di rimborso delle spese sostenute dal compartecipe a fini di conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio, la diversa disciplina dettata dagli art. 1110 e 1134 c.c. - che condizionano, rispettivamente, il relativo diritto, nell'un caso, alla mera "trascuranza" degli altri comunisti, nell'altro, al (più rigoroso) presupposto dell'urgenza" della spesa, trova il suo fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni che ne costituiscono l'oggetto rappresentano l'utilità finale del diritto dei partecipanti - i quali, non volendo addivenire allo scioglimento, possono legittimamente determinarsi a provvedere personalmente alla relativa conservazione -, mentre, nel condominio, detti beni si configurano come utilità strumentali al godimento delle proprietà esclusive - sicché la legge regolamento con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione -. Ne consegue che, strutturandosi il condominio secondo relazioni di accessorietà tra beni comuni e proprietà individuali, e realizzandosi tale situazione anche nella fattispecie di condominio c.d. "minimo" (di condominio, cioè, composto da due soli compartecipi), la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui rivesta il carattere dell'urgenza, giusta disposto dell'art. 1134 c.c.

Sempre sul condominio minimo recentemente la cassazione nello stesso senso di cui alle Sezioni Unite

Cassazione civile sez. VI, 30/07/2020, n.16337

Nell'ipotesi di condominio costituito da due soli condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all'approvazione di deliberazioni che - come quella di nomina dell'amministratore - richiedano comunque sotto il profilo dell'elemento personale, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136, comma 2, c.c., la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione "unanime", non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.