Contro l’iniziativa di un condomino che si appropria delle parti comuni si può agire a tutela del possesso del condominio

La descrizione del caso 

Il condominio  chiede di essere reintegrato nel possesso di una porzione di terrazzo condominiale rilevando che un condomino, proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano, ha arbitrariamente murato l'originario accesso al soprastante terrazzo condominiale esistente sul pianerottolo pure di pertinenza condominiale realizzandone un altro al quale aveva apposto una porta blindata di cui solo lui aveva le chiavi.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
IL Condominio afferma che la realizzazione della nuova porta da parte del condomino determinava la lesione del possesso del Condominio sui beni comuni, lesione e che il possesso del Condominio sul bene comune andava ripristinato.		Il condomino convenuto ha affermato che il Condominio non ha dimostrato di effettivamente possedere la parte di terrazzo oggetto della controversia e che pertanto la domanda doveva essere respinta.
Art. 1168 - Azione di reintegrazione. [I]. Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. [II]. L'azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. [III]. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. [IV]. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione. Art. 1102 - Uso della cosa comune. [I]. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. [II]. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso Art. 1120 C.c. Innovazioni  …omissis… [IV]. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione al condominio.

La Corte di Cassazione sottolinea che:

“Le parti comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso "pro indiviso" che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, sicché la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipenda dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata); pertanto, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano - e soltanto per traslato il proprietario - trae da tali utilità, nel secondo caso nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario”.

La Cassazione prosegue stabilendo quindi quanto segue:

“qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato, lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore "pro indiviso" sulla cosa medesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella "utilitas" alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione”.

In linea generale il caso oggi in commento ci permette di ricordare che il condominio che subisca l’intervento di un condomino che abbia determinato la privazione della possibilità di godimento da parte degli altri condomini dei beni comuni ha due possibilità: quella di fare accertare che il condomino non aveva il diritto di fare quanto ha fatto e ottenere la condanna a ripristinare lo stato anteriore; agire a tutela del possesso comune leso dall’iniziativa del condomino.

La caratteristica principale della azione di reintegra del possesso rispetto all’azione mossa a tutela della proprietà comune è la possibilità di ottenere, attraverso una istruttoria sommaria, un provvedimento di “reintegra del possesso” come lo si chiama in gergo, che viene emesso in una procedura caratterizzata da particolare urgenza e speditezza e consente quindi al condominio di recuperare il possesso del bene, leso dall’iniziativa del condomino, in un tempo estremamente più breve di quello necessario per l’ordinario giudizio di cognizione. 

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

L'amministratore di condominio è titolare del potere di agire in via possessoria per ottenere la reintegrazione dei beni comuni in quanto titolare del potere di introdurre ai sensi dell’art. 1131 c.c. atti conservativi dei diritti dei condomini e del potere dovere di esigere il rispetto del regolamento (tra le tante Cass. 15 maggio 2002, m 7063) potere del resto espressamente confermato anche relativamente all’azione di reintegrazione proposta dall’amministratore contro un condomino. 

Si veda Cassazione civile , sez. II , 30/03/2016 , n. 6154, Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. , sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione).

L’amministratore è abilitato ad esigere attraverso la tutela possessoria non solo la reintegrazione del possesso comune condominiale su beni sui quali i condomini abbiano compiuto illeciti atti di appropriazione ma pure avverso gli atti lesivi del decoro che l’intervento di un condomino realizzi rispetto al fabbricato condominiale.

Si veda tra le molte, Tribunale , Bari , sez. I , 24/02/2014 , n. 959

Quanto al condominio istante, essendo stata dedotta un'alterazione del decoro architettonico dell'edificio condominiale, ciò ne segna senz'altro la legittimazione ad agire possessoria, in aggiunta a quella che può competere a quella dei singoli condomini. Quanto, poi, alla legittimazione attiva ad causam (ma anche ad processum) dell'amministratore del condominio, valgono tuttora le medesime considerazioni proprio in relazione ad una dedotta violazione del decoro architettonico dell'edificio. Non è seriamente contestabile che l'installazione del cartellone pubblicitario luminoso delle incontroverse ragguardevoli dimensioni, pacificamente sul prospetto principale dell'edificio condominiale, e per tutta l'estensione del parapetto del balcone dell'unità immobiliare di primo piano di cui le altre due ricorrenti sono, rispettivamente, usufruttuaria l'una e nuda proprietaria l'altra, anche quindi per la sua posizione di immediata evidenza, sia in grado di ledere il decoro architettonico del fabbricato.

Quando la inservibilità del bene ai danni di uno o più condomini è determinata invece da una deliberazione dell’assemblea, siamo nell’ambito delle innovazioni vietate dal comma quarto dell’art. 1120 c.c. 

Cassazione civile, sez. II, Sentenza 25 ottobre 2005, n. 20639

Giustizia Civile Massimario, 2005, 9.

“La condizione di inservibilità del bene comune all’uso o al godimento anche di un solo condomino, che, ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., rende illegittima e quindi vietata l’innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l’innovazione produca una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene. 

Nella specie, in applicazione di tale principio, è stata ritenuta illegittima la delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages, rendeva disagevole il transito delle autovetture.

Un altro caso di innovazione vietata.

Cassazione civile, sez. II, Sentenza 22 gennaio 2004, n. 1004 (estratto)

Il Civilista, 2011, 3, 39.

“Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., e, come tale, affetta da nullità, l’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae “utilizzazione” del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l’interversione del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso l’occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo”.

Un caso di innovazione ritenuta non vietata.

Cassazione civile, sez. II, Sentenza 8 agosto 2003, n. 11943 (massima)

Diritto e giustizia, 2003, 35, 112.

“In tema di condominio negli edifici, l’uso anche a transito veicolare della cosa comune, già adibita a solo transito pedonale, non concreta un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. Esso infatti, non costituisce mutamento di destinazione, non comportando alcuna imputazione, trasformazione, modificazione della consistenza o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto una più ampia utilizzazione della cosa comune, che l’assemblea dei condomini può deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.”.