Il problema dell’efficacia del regolamento verso i successivi acquirenti

La descrizione del caso 

In un condominio una fondazione impugna la delibera dell’assemblea che ha dichiarato vietata l’attività che la fondazione stessa voleva intraprendere (ambulatorio medico) per violazione dell’art. 3 del regolamento. 

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione all’attore che aveva vinto in primo grado e perso invece in grado d’appello.

La Corte di Cassazione ha rilevato che correttamente le clausole del regolamento contrattuale di condominio che limitano il diritto dei condomini ad adibire liberamente la propria unità immobiliare ad uno qualsiasi degli usi consentiti dalla legge debbono essere considerate servitù reciproche poste, tramite l’accettazione del regolamento, a carico e a favore delle rispettive parti di proprietà esclusiva.

In tale situazione occorre chiarire quali sono i presupposti minimi necessari perché le clausole in questione possano essere regolarmente opponibili, non agli originari stipulanti il regolamento contrattuale, ma ai successivi acquirenti.

Sul punto la Cassazione ha sempre individuato due possibili alternative per rendere le clausole del regolamento contrattuale opponibili anche ai successivi acquirenti delle unità immobiliari in condominio. 

Il primo caso, quello che fornisce maggiori garanzie, ma che frequentemente non si verifica nella pratica, è quello che il nuovo acquirente a sua volta espressamente dichiari di conoscere e accetti nel rogito di compravendita dell’unità immobiliare condominio il regolamento contrattuale. La sua approvazione, sotto tale profilo, non è quindi in nulla differente a quella compiuta dagli originari acquirenti che, a loro volta, avevano accettato il regolamento all’interno del loro rogito di compravendita.

Quando, tuttavia, il venditore del singolo appartamento non si cura di far accettare all’acquirente il regolamento condominiale contrattuale, le relative clausole contrattuali sono opponibili al successivo acquirente solo quando il regolamento sia trascritto nei registri immobiliari.

La Corte di Cassazione con questa Sentenza ha precisato tuttavia che non è sufficiente che il regolamento sia allegato al contratto di compravendita trascritto ma è necessario che le clausole costituenti le reciproche servitù sui diritti dei condomini e sui beni condominiali o di proprietà esclusiva debbano risultare in modo chiaro nella trascrizione.

Non è pertanto sufficiente il semplice richiamo nella nota di trascrizione al regolamento per rendere opponibili ai successivi acquirenti le clausole contrattuali impositive servitù reciproche tra le varie unità immobiliari. Ma è necessaria la specifica individuazione di tali servitù. Nel sistema tavolare, in vigore in Trentino Alto Adige, nel Cadore e in parte del Friuli Venezia Giulia sarà quindi necessario invece che la servitù sia regolarmente intavolata.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Il passo fondamentale della sentenza in commento:

L’argomentazione della Corte ambrosiana contrasta con la giurisprudenza di questa Corte, che ha spiegato che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. In particolare, l’esigenza dell’unanimità dell’approvazione delle clausole del regolamento che costituiscano servitù sulle parti comuni è imposta dall’art. 1108 c.c., comma 3, mentre la costituzione contrattuale di servitù che restringono i poteri e le facoltà sulle singole proprietà esclusive suppone che il documento sia sottoscritto dai rispettivi titolari al fine di adempiere al requisito della forma scritta ad substantiam. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d’acquisto, del vincolo reale gravante sull’immobile. Non basta, dunque, una generica, e perciò irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell’acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell’opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell’esistenza delle reciproche servitù

Cassazione civile sez. II, 19/03/2018, n.6769

La clausola del regolamento di condominio che limiti il potere del proprietario a destinare l’immobile di proprietà esclusiva a uno qualsiasi degli usi consentiti dalla legge per essere opponibile al terzo acquirente (a meno che questi non accetti espressamente nel contratto di acquisto) deve essere trascritta mediante apposita nota e, quindi, non è rilevabile solo ad istanza di parte.

Corte di Cassazione civile, sezione II, Sentenza 31 luglio 2014, n. 17493 (massima)

Giustizia Civile, Massimario 2014

“In tema di condominio negli edifici, per l’opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento contrattuale, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 cod. civ., occorre indicarne le specifiche clausole limitative”.