I limiti del potere sanzionatorio del condominio

La descrizione del caso 

Un condominio agisce in giudizio per far condannare un condomino, gestore di un bar a piano terra, al pagamento di una ingente somma a titolo di sanzioni per violazione del regolamento.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
Il Condominio afferma che per ogni giorno di ripetizione della violazione al regolamento sia dovuta una sanzione di € 250,00, giungendo a chiedere al Tribunale una condanna al pagamento di una somma superiore ai 40.000,00 euro		Il condomino convenuto respinge l’addebito considerandolo illegale e contrario al disposto dell’art. 70 disp att. c.c.
Art. 70 disp. att. c.c. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice

La soluzione del TRIBUNALE 

Il Tribunale di Monza respinge la domanda del condominio in quanto la multa irrogata di oltre 40.000,00, irrogata a € 250,00 per ogni giorno di accertata violazione del regolamento supera il limita massimo fissato dall’art. 70 disp. att. c.c. che deve considerarsi norma imperativa non derogabile dalle parti. 

Il Tribunale osserva che l’art. 70 disp. att. c.c. prevede espressamente l’istituto della recidiva, con applicazione di una sanzione maggiorata “cosìcchè – si legge nella sentenza – la pretesa del Condominio di applicazione ripetuta della sanzione giornaliera per ciascuna (lamentata) infrazione della stessa norma regolamentare è con ogni evidenza illegittima per manifesto contrasto con la disciplina fissata dall’art. 70 cit. per la reiterata infrazione”.

La pronuncia è sicuramente condivisibile.

Il nuovo articolo 70 introdotto dalla legge 220 del 2012 prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e in caso di recidiva fino a euro 800. Prevede anche che la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. E, infine, che l’irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice.

Questa previsione in ordine alla competenza per l’irrogazione è stata introdotta nel 2014 dalla legge n. 9 del 21 febbraio 2014.

Dal 2014, quindi, la competenza in ordine all’irrogazione della sanzione è solo dell'assemblea di condominio con le maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. 

La norma, in linea generale, rafforza in maniera importante l'efficacia delle norme regolamentari sia in funzione di prevenzione delle violazioni che in funzione di repressione.

Tuttavia, onde procedere all'erogazione delle sanzioni, l'assemblea deve disporre di un regolamento condominiale che stabilisca esplicitamente la possibilità del condominio di irrogare sanzioni per la sua violazione e ovviamente tale potere sussiste solo nei limiti di queste norme. 

Sotto questo profilo si può evidenziare la differenza tra l’art. 70 disp att. c.c. rispetto al disposto dell'art. 63 disp. att. c.c. che prevede che l'amministratore possa sospendere dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato il condomino moroso anche senza che ciò sia previsto dal regolamento.

La necessaria di una previsione regolamentare si può dedurre dall’inciso dell’art. 70 “può essere stabilito”. 

Ora, se l’assemblea può irrogare alle violazioni del regolamento una prima sanzione è corretto ritenere che sanzione per la recidiva possa essere irrogata solo in una assemblea successiva a quella nella quale è stata irrogata la prima sanzione. 

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

In ordine alla non possibilità di alzare la sanzione rispetto a quanto previsto dalla legge

Cassazione civile , sez. II , 16/01/2014 , n. 820

Qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria, avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso articolo. A maggior ragione, quindi, per le infrazioni dei condòmini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune) non può ritenersi consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie ovvero diversamente afflittive (nella specie, rimozione dell'autovettura), posto che ciò risulterebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento che non consentono al privato - se non eccezionalmente - il diritto di autotutela.

Cassazione civile , sez. II , 21/04/2008 , n. 10329

In tema di condominio negli edifici, qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall'art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una «sanzione pecuniaria», avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05.

In ordine ai poteri di accertamento dell’amminisitratore (ma sotto il vigore della norma precedente). Va tuttavia precisato che anche sotto il vigore della attuale norma l’amministratore ha il potere e il dovere di accertare e contestare la violazione salvo poi il potere dell’assemblea di irrogare la sanzione.

Cassazione civile , sez. II , 26/06/2006 , n. 14735

Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore condominiale non necessita di alcuna previa delibera condominiale, posto che egli è tenuto ex lege a curare l'osservanza del regolamento di condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità e all'abitabilità dell'edificio.