I limiti della rappresentanza dell’amminsitratore

La descrizione del caso 

L’amministratore di un condominio agisce contro il proprietario formale di una cantina affermando che la stessa cantina è stata usata da più di vent’anni dai condomini e che quindi il condominio la avrebbe usucapita.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che, stante il possesso continuato da parte dei condomini, il condominio ha usucapito la cantina e ne è diventato proprietario a causa del possesso esclusivo protratto da più di venti anni.		Il convenuto afferma che l’amministratore era privo di legittimazione ad agire e che pertanto la domanda non poteva essere accolta.
Art. 1158, C.c. Usucapione dei beni immobili  e dei diritti reali immobiliari La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento  sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

La soluzione del tribunale

Il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo all’amministratore quanto alla domanda di usucapione. 

Il Tribunale ha sottolineato che “il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini”.

“Una azione quale quella di usucapione, - prosegue il Tribunale di Roma - che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendo”.

Il Tribunale ha evidenziato infatti che la domanda di usucapione non comporta solo l’accertamento del diritto di comproprietà ma pure “la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati”,  e pertanto “esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino, mandato speciale assente nella specie”.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Il principio generale in materia di rappresentanza passiva dell’amministratore di condominio è chiaro: lo stesso è sempre legittimato passivamente nelle azioni relative ai beni comuni condominiali.

Corte di Cassazione civile, sezione II, Sentenza 22 settembre 2014, n. 19909 (massima)

Diritto e giustizia, 2014, 23 settembre.

“Ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c., la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio ha portata generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche un ordine ad azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini”.

Occorre tuttavia considerare che se l’amministratore può essere fatto destinatario della notifica in materie che eccedono le sue attribuzioni, deve poi per resistere deve passare in assemblea.

Corte di Cassazione civile, sezione II, Sentenza 7 febbraio 2014, n. 2859 (massima)

Rivista giuridica dell’edilizia, 2014, 3, I, 536.

“Nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del comma 1 dell’art. 1131 c.c., l’amministratore di condominio non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell’assemblea, atteso che la ratio del comma 2 dello stesso articolo - che consente di convenire in giudizio l’amministratore per qualunque sanzione concernente le parti comuni dell’edificio - è soltanto favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea”.

Quanto alla questione della legittimazione attiva dell’amministratore che agisca per ottenere il riconoscimento dell’intervenuta usucapione a vantaggio del condominio il principio fissato dal Tribunale di Roma è conforme alla giurisprudenza della cassazione che ha stabilito l’identico principio.

Si veda Cassazione civile sez. II, 29/08/1997, n.8246 La legittimazione ad agire dell'amministratore del condominio nel caso di azioni reali concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti - diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari - può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti e non nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini (fattispecie di domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo).

Cassazione civile sez. II, 09/11/2020, n.25014

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.