Il contenuto dell’ordine del giorno

La descrizione del caso 

In un condominio viene convocata una assemblea nella quale è prevista l’approvazione dei lavori di costruzione dell’ascensore, ma all’avviso non viene allegato alcun documento, né il progetto. I lavori vengono poi decisi. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore impugna la delibera e ne afferma l’invalidità per via del fatto che per quanto l’articolo 1105 del Codice civile preveda che i condomini debbano essere preventivamente informati circa l’oggetto della deliberazione, nel caso di specie gli stessi non avrebbero ricevuto in uno con l’avviso di convocazione, anche il progetto del nuovo impianto oltre che i preventivi dei lavori.		Il condominio convenuto sostiene che è sufficiente che sia indicato con chiarezza l’argomento che verrà trattato e non è necessario allegare altri documenti.
Art. 1105, C.c. Amministrazione [I]. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune. [II]. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. [III]. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione. …omissis…

La soluzione della CORTE D’APPELLO

La Corte di Appello di Napoli decide la controversia dando ragione al convenuto e affermando il principio secondo il quale l’indicazione contenuta nell’ordine del giorno non necessariamente deve prefigurare la concreta delibera che verrà assunta dall’assemblea e che non è necessario informare in modo dettagliato i condomini allegando documenti relativi alla delibera che si potrà poi assumere. 

Nel caso di specie il Giudice ha precisato che la questione relativa all’installazione dell’ascensore era stata già ampiamente discussa in precedenti riunioni alle quali era presente anche il condomino impugnante. Nel verbale della precedente assemblea era scritto testualmente “L'assemblea, con la predetta maggioranza, invita il tecnico incaricato a proseguire l'iter progettuale e burocratico ..." "Tale ipotesi non costituisce deliberazione per l'installazione dell'ascensore nella scala A che potrà esser discussa in una prossima assemblea”.

La corte ha quindi precisato che:

1. 1) "Perché venga rispettato il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea, è sufficiente che nell'avviso di convocazione vengano indicati gli argomenti all'ordine del giorno nei loro termini essenziali";
2. 2) si aggiunga il riferimento alla possibilità che i condomini hanno di completare preventivamente presso l'amministratore la loro conoscenza, ove dalla convocazione siano residuati dubbi od incertezze (sul punto è utile richiamare una recente massima della Corte regolatrice in cui si legge testualmente: "L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione; non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione"

La funzione dell’ordine del giorno è unicamente quella di consentire ai condomini di conoscere quali argomenti verranno trattati in assemblea. E sulla base degli argomenti individuati il condomino ha sempre il potere di chiedere prima della riunione all’amministratore tutti i documenti in suo possesso per approfondire la sua conoscenza prima della riunione. 

La regola secondo la quale i condomini devono essere informati sull’oggetto delle deliberazioni (sull’ordine del giorno) risponde a due fondamentali funzioni:

consentire ai condomini di approfondire i temi di cui si discuterà;

consentire ai condomini di valutare se presenziare o meno alla riunione.

L’esigenza dell’ordine del giorno è richiamata innanzitutto dalla regola di cui al terzo comma dell’articolo 1105 del Codice civile, in tema di comunione, il quale prevede che per la validità delle deliberazioni della maggioranza tutti i partecipanti devono essere stati preventivamente informati sull’oggetto della deliberazione.

È sull’analisi di questa norma che si è quindi creata l’interpretazione giurisprudenziale in ordine all’ordine del giorno anche in materia di condominio.

Nel testo anteriore alla riforma non vi era infatti nel Codice nessun riferimento esplicito, all’interno del capo riferito al condominio sul tema “ordine del giorno”, cosicché si faceva applicazione dell’articolo 1105, in virtù del richiamo contenuto nell’articolo 1139, che stabilisce che al condominio si applicano le norme della comunione in generale.

L’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione, dedicato, anche nel suo tenore originale, alla convocazione dell’assemblea, non faceva menzione dell’ordine del giorno.

Attenzione: Il nuovo testo dell’art. 66 ha invece reso esplicito l’obbligo di una indicazione specifica dell’ordine del giorno all’interno dell’avviso di convocazione nel nuovo terzo comma. Tuttavia, anche in questo caso, la norma nuova è tale da non modificare la nozione di ordine del giorno così come elaborata dalla giurisprudenza.

In ordine alle invalidità che possono conseguire al mancato rispetto della necessità di indicare un ordine del giorno e di effettuare delibere coerenti con l’indicazione stessa, la giurisprudenza ha elaborato alcune regole che sicuramente, all’esito dell’approvazione della riforma, verranno mantenute ferme dai giudici.

La garanzia del rispetto dell’ordine del giorno opera innanzitutto a vantaggio dei condomini assenti i quali, avvedendosi che è stata assunta una decisione estranea all’ordine del giorno preventivamente comunicato, hanno la possibilità di impugnare, entro trenta giorni dalla ricezione del verbale, la relativa delibera assembleare.

La garanzia del rispetto dell’ordine del giorno opera tuttavia anche a vantaggio dei condomini presenti in assemblea: quando si voglia discutere un argomento non preventivamente indicato, costoro possono evidenziare l’estraneità dello stesso all’ordine del giorno ed esimersi dalla votazione. 

Si è visto che l’ordine del giorno ha la funzione di consentire anche a coloro che intendono presenziare all’assemblea di informarsi preventivamente sull’argomento trattato per poter assumere decisioni consapevoli ed influire nella discussione sull’opinione degli altri condomini. Tuttavia, occorre ricordare che quando il condomino presente non rilevi l’estraneità dell’argomento all’ordine del giorno e partecipi senz’altro alla sua votazione, secondo la giurisprudenza, perde la possibilità di far valere l’estraneità dell’argomento all’ordine del giorno comunicato.

La regola pratica che consegue è pertanto la seguente: l’estraneità di una delibera all’ordine del giorno preventivamente comunicato può essere fatta valere solo ed esclusivamente:

dai condomini assenti e 

da coloro che, presenti alla votazione, abbiano immediatamente fatto rilevare l’estraneità dell’argomento all’ordine del giorno e non abbiano partecipato alla votazione.

In relazione all’ordine del giorno, è opportuno ricordare che la consuetudine di indicare il punto “varie ed eventuali” è priva di qualsiasi rilevanza giuridica in quanto nessuna delibera può essere assunta nella trattazione del cosiddetto punto “Varie ed eventuali”.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Cassazione civile , sez. II , 05/10/2020 , n. 21271

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione; non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione.

Cassazione civile , sez. II , 15/10/2018 , n. 25693

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Ne discende che, in considerazione della ratio dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.

Cassazione civile , sez. VI , 14/06/2018 , n. 15587

Perché venga rispettato il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea, è sufficiente che nell'avviso di convocazione vengano indicati gli argomenti all'ordine del giorno nei loro termini essenziali.

Cassazione civile , sez. II , 09/01/2006 , n. 63

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea non ha natura di adempimento di ordine formale, ma risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione.

Ecco una Sentenza del tribunale di Torino in ordine agli oneri che gravano sul condomino presente quando vengono messi in discussione argomenti non fissati all’ordine del giorno.

Tribunale di Torino, sez. III, Sentenza 6 marzo 2009, n. 1773 (massima)

Giurisprudenza merito, 2010, 2, 388.

“In tema di condominio degli edifici, l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea determina l’annullabilità della relativa delibera, che pertanto deve essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell’art. 1137 c.c.: peraltro, tale vizio non potrà essere denunciato anche dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza eccepire contestualmente l’incompletezza dell’ordine del giorno, pur avendo votato in senso contrario mentre, per converso, la regola secondo cui la limitazione del diritto di impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti, opera anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato, non potrà invece ritenersi sussistere per l’ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione.

Un caso pratico di interpretazione sulla sufficienza di una certa indicazione all’ordine del giorno.

Corte di Cassazione, civile, sez. II, Sentenza 10 ottobre 2007, n. 21298 (massima)

Archivio locazioni, 2008, 1, 39.

“In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condòmini, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell’avviso gli argomenti posti all’ordine del giorno siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea”.

Nella specie la Corte ha confermato l’assunto del giudice di merito secondo cui la formula “presentazione degli elaborati” relativi al progetto di risanamento e ristrutturazione del condominio non potesse che comprendere anche il riferimento alla decisione circa l’approvazione o meno degli stessi.