Il muro comune è comune in tutte le sue parti

La descrizione del caso 

In un condominio un condomino modifica il muro spostandolo di alcuni metri per servire una proprietà adiacente. Ne nasce una controversia nella quale è in contestazione la proprietà comune del muro. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che l’intervento eseguito era illegittimo per demolizione di un bene comune e per avere compromesso la stabilità del fabbricato.		Il condominio convenuto sostiene che la parte di muro da lui modificata, essendo un mero tamponamento collocato dentro la struttura in cemento armato era di sua proprietà.  Art. 1117 c-c-  Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo): 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili) e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La soluzione della cassazione

La Corte di cassazione decide la controversia dando ragione all’attore e affermando la proprietà comune dell’intero muro: anche del cosiddetto tamponamento. 

Ecco le parole della Corte: “I muri perimetrali degli edifici in cemento armato (cosiddetti pannelli di rivestimento o di riempimento) sono compresi fra i muri maestri definiti comuni dall'articolo 1117 c.c., n. 1 giacche', pur non avendo funzione portante, la quale negli edifici anzidetti e' assolta principalmente dai pilastri e dagli architravi, costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile che, senza la delimitazione da essi operata sarebbe uno "scheletro vuoto" privo di qualsiasi utilita' (Cass. n. 2773/1992).”

La corte di cassazione ha più volte precisato che i muri, i tetti, altre opere, quali canali di scarico e canali di gronda, debbono

considerarsi, nel loro complesso, beni comuni, per la funzione necessaria di protezione dagli agenti atmosferici a cui assolvono. Ciò comporta che le spese relative a parti di queste opere debbono considerarsi spese da ripartire all’interno del condominio secondo i millesimi di proprietà. (Cassazione civile, sez. II, Sentenza 3 gennaio 2013, n. 64)

L’indicazione di “maestri”contenuta nell’art. 1117 c.c.  parrebbe indirizzare l’interpretazione della norma solo ed esclusivamente verso quei muri perimetrali dotati di caratteristiche portanti dell’intera struttura artificiale: ora, se non vi è dubbio che tali beni siano senz’altro comuni, è altresì altrettanto pacifico che devono considerarsi comuni anche i muri esterni che abbiano una semplice funzione di tamponamento. 

Esempi

A titolo di esempio, immaginiamo una costruzione in cemento armato nella quale, sul perimetro, svolgono funzione portante l’intelaiatura di pilastri e architravi: non vi è dubbio che anche le parti di tamponamento della struttura siano da considerarsi comuni.

Anche in materia di muri perimetrali vale pertanto il principio che più volte emerge nell’analisi dei casi decisi dalla Cassazione, ovvero quello che, quando un bene è comune, deve considerarsi comune nel suo complesso e non è possibile frazionarlo idealmente in tante parti considerando l’utilità specifica che le singole parti possano presentare a vantaggio di un condomino. 

Non è pertanto di proprietà esclusiva di un condomino il muro perimetrale esterno nella parte che protegga solo la sua unità immobiliare, così come non è di proprietà esclusiva di un solo condomino l’ultima rampa di scale che serva solo allo stesso, come vedremo in uno dei prossimi casi.

Si può in conclusione dire che i muri esterni sono comuni:

sia in funzione del compito strutturale che essi assolvono per la stessa esistenza e stabilità dell’edificio, 

sia in funzione, per così dire, della loro attitudine a delimitare il volume dell’edificio e a proteggere dagli agenti atmosferici tutti gli spazi interni comuni e esclusivi. 

Pertanto sono comuni, ad esempio, anche i muri esterni che si rivolgano su un chiostro interno su quale si affaccino solo talune proprietà. 

Attenzione: La funzione complessiva di protezione dell’edificio e di sua delimitazione è pertanto svolta da tutti i muri maestri, con l’eccezione solo di quelli che delimitano corpi di fabbrica autonomi o al servizio di una sola unità abitativa.

L’art. 1117 c.c. è stato modificato con la riforma del 2012:

Alla locuzione originaria sono stati aggiunti espressamente i pilastri e le travi portanti ma pure le facciate.

Ovviamente anche prima della riforma era pacifico che gli elementi strutturali fossero comuni: la norma oggi sottolinea, enfatizza la rilevanza comune non solo delle parti strutturali, implicite nella precedente formulazione, ma pure di quelle che hanno una pura funzione di delimitare esternamente l’edificio: la facciata. 

La modifica della norma rende l’elencazione più completa anche se non vi era dubbio già sotto il vigore della precedente normativa che, sulla base del principio generale, pilastri e travi portanti dovessero considerarsi proprietà comune a tutti i condomini. E non vi era dubbio sul fatto che dovesse considerarsi muro comune anche il tamponamento tra travi e pilastri che contribuisce a definire la stessa facciata. 

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Cassazione civile , sez. II , 25/09/1991 , n. 10008 ha precisato che “le moderne tecniche costruttive in cemento armato hanno profondamente modificato la funzione dei muri perimetrali, che non è più quella di assicurare la stabilità dell'edificio, bensì soltanto quello di delimitarlo esternamente, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio.”

Cassazione civile , sez. II , 10/05/2018 , n. 11288: “Il muro perimetrale è comune perché dà sagoma all'edificio, ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici. Il muro perimetrale può essere portante, ossia maestro, ma anche ove privo di detta funzione strutturale, non risulta esclusa la comproprietà per essere comunque condominiale”.

E’ comune anche il muro che divide il condominio da un edificio costruito in aderenza al condominio. In tal senso ha deliberato anche la Corte di Cassazione civile, sezione II, con Sentenza 16 dicembre 2004, n. 23453 di cui, di seguito, si propone un estratto:

Corte di Cassazione civile, Sentenza 16 dicembre 2004, n. 23453 (estratto)

“Posto che dalla proprietà comune del suolo su cui sorge l’edificio, in virtù del collegato disposto degli art. 934 e 1117 c.c., ha origine la proprietà comune del muro, segue de plano che il muro configurato da pannelli di riempimento, il quale delimita l’edificio in condominio rispetto ad altro edificio aderente, siccome costruito sul suolo comune appartiene in comune a tutti i comproprietari del suolo”.

Va ricordato tuttavia che un conto è la proprietà comune e un conto è il suo uso più intenso che a volte consente interventi modificativi del bene comune. La già citata sentenza del 1991 ha infatti precisato che “l'abbattimento da parte di un condomino di un tratto del muro perimetrale di tamponamento per sostituirlo con porte scorrevoli non comporta, di regola, un'alterazione della sua normale destinazione, vietata dall'art. 1102 c.c., ma costituisce uso normalmente lecito della cosa comune e solo in particolari circostanze, da dimostrarsi di volta in volta può assumere aspetti lesivi dell'integrità dell'edificio quando ne comprometta la sicurezza o il decoro o altri essenziali caratteristiche.”