Il regolamento contrattuale e la sua interpretazione

La descrizione del caso 

In un condominio è in vigore un regolamento contrattuale. Questo prevede che il divieto di destinazione dei locali a utilizzi che possano essere pericolosi o fonte di immissioni. Uno dei condomini ritiene che questo articolo divieti la destinazione di autorimessa e quindi agisce per sentirne dichiarare l’illiceità. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che la destinazione ad autorimessa è contraria alla clausola del regolamento che è così formulata: “viene senz’altro stabilito che è vietato destinare i locali a depositi di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive; è inoltre vietato l’esercizio di attività industriali rumorose o pericolose o sotto ogni altro aspetto fastidioso”,		La controparte che l’uso come autorimessa non è in contraddizione con quella clausola del regolamento e quindi è lecito.
		Art. 1138, C.c. Regolamento di condominio [I]. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. …omissis…

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione al convenuto e affermando quindi che il regolamento in questione (: “viene senz’altro stabilito che è vietato destinare i locali a depositi di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive; è inoltre vietato l’esercizio di attività industriali rumorose o pericolose o sotto ogni altro aspetto fastidioso”) non vietava, anche interpretata secondo il significato delle parole, l’uso come autorimessa. 

La Corte di Cassazione ha precisato che “è noto che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente consapevolmente aderito rimane subordinata all'adempimento dell'onere della trascrizione”. 

In questo passaggio della motivazione la Corte di Cassazione ricorda che le limitazioni contenute nel regolamento contrattuale di condominio tese a limitare le facoltà di uso dei beni esclusivi da parte dei condomini costituiscono servitù reciproche che devono essere quindi necessariamente costituite tramite il contratto: è pertanto sempre illegittima e affetta da nullità rilevabile in ogni tempo la delibera assembleare di condominio che pretenda di imporre questi limiti con una decisione assunta a maggioranza. 

L'ordinanza della Cassazione prosegue rilevando, come da giurisprudenza unanime, che le limitazioni contenute nel regolamento debbano essere enunciate in modo chiaro ed esplicito “dovendosi desumere inequivocabilmente ai fini della costruzione convenzionale delle reciproche servitù la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario”.  

La Cassazione prosegue dicendo quindi che “non appaga esigenza di inequivoca individuazione del peso dell'unità costituente il contenuto della servitù l'elencazione, non delle attività vietate, ma il riferimento ai pregiudizi che sia intenzione di evitare”. 

Ancora, venendo al caso concreto che, se in linea generale l'interpretazione data dal giudice di merito alle clausole contrattuale di condominio costituisce una valutazione di merito che non è censurabile in Cassazione ed è sottratta al sindacato di legittimità, in questo caso specifico l'interpretazione della Corte d’Appello secondo la quale la clausola di divieto sopra menzionata interpretata secondo il senso delle parole non permette in alcuno modo di ritenere vietata la destinazione ad autorimessa.

La sentenza della Cassazione si allinea al orientamento giurisprudenziale prevalente secondo il quale le clausole regolamentari di divieto possono condurre alla esclusione della liceità di una determinata attività nella proprietà esclusiva solo quando questa attività sia indicata con chiarezza. E sul piano della interpretazione delle clausole, sotto questo profilo, va fatta secondo criterio restrittivo e con esclusione di meccanismi di tipo analogico.

In linea generale va ricordato che, i regolamenti condominiali si distinguono in due grandi categorie: 

i regolamenti contrattuali, approvati dai condomini all’unanimità e 

i regolamenti assembleari, approvati dall’assemblea del condominio con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, C.c.. 

Sempre secondo questo consueto schema, più volte si afferma che il regolamento a maggioranza può essere modificato, ovviamente da successive delibere che, con la stessa maggioranza, intervengano sullo stesso. E che, di converso, i regolamenti contrattuali possono essere modificati solo quando nuovamente intervenga l’unanimità dei consensi. Effettivamente, secondo la teoria generale del contratto, la modifica di una qualsiasi stipulazione contrattuale va effettuata sempre con la partecipazione di tutti i soggetti che l’avevano inizialmente approvata.

Questo schema è tuttavia errato nell’ambito dei regolamenti condominiali. La Cassazione più volte ha sottolineato che non vi sono regolamenti contrattuali e regolamenti assembleari ma vi sono:

clausole che hanno una natura contrattuale e 

clausole che, seppure previste all’interno di un regolamento contrattuale, debbono considerarsi regolamentari: tra queste le clausole che disciplinano l’uso dei beni comuni.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

L’interpretazione delle clausole contrattuali di divieto.

Tribunale , Roma , sez. V , 16/09/2011 , n. 17757

Le clausole del regolamento condominiale che vietano la destinazione delle singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario non sono suscettibili di interpretazione estensiva.

Cassazione civile , sez. II , 06/12/2016 , n. 24958

L'interpretazione del contenuto della clausola del regolamento condominiale da dove emerge un limite od un obbligo imposto alle singole unità immobiliari deve essere compiuta restrittivamente, seguendo le norme che regolano l'interpretazione del contratto, ed è censurabile dal giudice di legittimità solo per violazione di legge ed in caso di illogicità o vizio di motivazione della sentenza.

Cassazione civile , sez. II , 10/02/2010 , n. 3002

I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in norme di un regolamento condominiale aventi natura contrattuale devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non equivoco da tali disposizioni.

Sulla distinzione tra clausole regolamentari e contrattuali

Tribunale di Savona, Sentenza 14 marzo 2012 (massima)

Redazione Giuffrè, 2012.

“In tema di regolamento condominiale, va fatta una distinzione fra clausole di natura contrattuale e clausole di natura regolamentare, ovvero fra clausole che incidano meno sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino e che richiedono, solo in caso positivo, all’unanimità dei consensi: ciò premesso, la soppressione del servizio di portierato non può qualificarsi quale modifica del regolamento contrattuale che incide su diritti soggettivi dei condomini e per la cui adozione occorra quindi l’unanimità, essendo invece sufficiente la maggioranza assoluta dei millesimi”.

Tribunale di Udine, Sentenza 1° ottobre 2009, n. 84 (massima)

Archivio locazioni, 2010, 2, 189.

“Nell’ambito di un regolamento contrattuale occorre distinguere tra le clausole di contenuto tipicamente regolamentare (cioè quelle che disciplinano le modalità d’uso delle cose comuni ovvero l’organizzazione e il funzionamento dei servizi comuni le quali possono essere modificate a maggioranza e, comunque, anche se approvate all’unanimità possono essere derogate con un’apposita modifica del regolamento approvata a maggioranza) e le clausole contrattuali (cioè quelle che incidono su diritti soggettivi individuali prevedendo limiti ai diritti dei singoli condomini sia sulle cose comuni sia sui piani di proprietà esclusiva) che, invece, devono essere modificate senza il consenso di tutti gli interessati. 

Nel caso di specie, trattavasi di una delibera approvata a maggioranza avente ad oggetto l’estensione alle aree laterali esterne del condominio della destinazione a parcheggio.