Il sottotetto è comune quando per caratteristiche strutturali e funzionali debba ritenersi destinato ad una funzione comune

La descrizione del caso 

Un condomino agisce in Tribunale contro una condomina per fare accertare la proprietà esclusiva in suo capo dell’area sottotetto sovrastante, occupata dall’altra condomina.  

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
Il condominio attore afferma di essere proprietaio esclusivo del sottotetto poiché lo stesso sarebbe impraticabile e quindi funzionale solo all’isolamento del suo piano dal caldo e dal freddo.			La convenuta sostiene invece che il sottotetto era praticabile ed era pienamente accessibile solo dal suo appartamento tramite una botola che a suo tempo era stata sostituita da un vero accesso munito di scala.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione alla convenuta affermando che non era vero, sulla base dell’esame della consulenza tecnica d’ufficio, che il sottotetto era non praticabile;  come tale aveva le caratteristiche per essere considerato comune.

La Cassazione,  ha sottolineato le dimensioni significative dei locali in questione che facevano deporre per la proprietà comune

La Cassazione, con questa Sentenza, ha fatto applicazione dei canoni interpretativi consolidati che conducono a valorizzare, ai fini di stabilire la proprietà del sottotetto:

le caratteristiche strutturali dello stesso (se le dimensioni sono tali da rendere i locali calpestabili si può escludere la natura di mera camera d’aria a servizio dell’appartamento sottostante) e 

le caratteristiche funzionali (se il sottotetto permette l’accesso al tetto da parte di tutti i condomini, oppure è utilizzato per installare impianti o manufatti di proprietà comune, lo stesso deve considerarsi comune).

Nel caso di specie poi è stato riconosciuto il diritto esclusivo della condomina in considerazione del fatto che la condomina stessa lo aveva sempre usato come annesso al proprio appartamento lo stesso doveva considerarsi usucapito.

ALCUNE NOZIONI GENERALI SUI SOTTOTETTI

Il caso concreto appena esposto esplicita in modo chiaro quali sono gli elementi che, sulla base della consolidata giurisprudenza, determinano la proprietà comune delle aree sottotetto. 

Esiste un’ampia casistica sul punto e numerosi sono gli elementi che, volta per volta, la giurisprudenza sottolinea per affermare talvolta la proprietà comune del sottotetto, altre volte il suo essere pertinenza della proprietà esclusiva dell’immobile sottostante.

attenzione: Ancora una volta è la funzione e la destinazione di tale area a determinarne la qualifica di comune o di esclusiva. 

Esempio

Un sottotetto non calpestabile, in quanto ad esempio dotato di un fragile solaio o in quanto caratterizzato da un’altezza troppo bassa, ha come unica funzione, salvo che non vi siano collocati impianti comuni o non serva in altro modo all’uso comune, quella di servire a camera di isolamento dell’appartamento dell’ultimo piano. 

Un sottotetto calpestabile, accessibile e di altezza tale da renderlo praticabile oppure utilizzato per gli impianti comuni o per l’accesso al tetto ha una funzione che eccede quella di mera protezione dell’appartamento dell’ultimo piano.

Ancora una volta il meccanismo di attribuzione della proprietà comune è lo stesso: il bene serve a più unità immobiliari di proprietà esclusiva? Se la risposta è:

positiva, vi è l’attribuzione della proprietà comune da parte della legge;

negativa, la proprietà comune non viene attribuita e si prende atto della natura accessoria ad un’unica unità immobiliare del bene del quale si sta discutendo.

 

Il nuovo testo dell’art. 1117, C.c. contempla espressamente il sottotetto nel novero delle parti comuni dell’edificio. Al numero 2) infatti è stata inserita come parte comune “i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”. 

Art. 1117 C.c. - Parti comuni dell’edificio
		Post riforma
		[I]. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:       […] 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;       […]

 

La norma ha recepito  esplicitamente l’orientamento giurisprudenziale appena visto. 

Riferimenti giurisprudenziali

Nello stesso senso della massima in commento Cassazione civile , sez. VI , 14/02/2018 , n. 3627

Occorre ricordare che prima di tutto è rilevante il titolo e che i criteri legali servono ad attribuire o negare la propria, rispetto a tale massima è bene precisare che l’esame dei titoli è preliminare a quello della valutazione delle caratteristiche non successivo, sul piano logico e cronologico.

Tribunale , Verona , sez. III , 13/05/2020 , n. 689

Sono parti comuni dell' edificio i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, all' uso comune. Al fine di determinare la natura condominiale oppure non del sottotetto oggetto di causa, occorre dapprima verificarne le caratteristiche strutturali, per appurare, appunto, se il medesimo sia (anche solo potenzialmente) destinato all' uso comune, e , successivamente, laddove se ne accerti la natura condominiale, è necessario stabilire, mediante un esame dei titoli, se, al momento di costituzione del condominio, con l'atto con cui l' originario unico proprietario ne operò il frazionamento, il sottotetto o una parte di questo sia stato inequivocabilmente attribuito in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, sì da superare la presunzione di condominialità sancita dall' art. 1117 c.c.

Corte appello , Milano , sez. III , 04/05/2017 , n. 1866  ha valorizzato la accessibilità del sottotetto da parte del solo proprietario dell’ultimo piano: la inaccessibilità del sottotetto per tutti gli altri condòmini, essendo raggiungibile esclusivamente tramite una botola posta nella proprietà esclusiva di parte convenuta, è indizio per concludere la proprietà esclusiva del medesimo.

Cassazione civile , sez. II , 29/10/2019 , n. 27707 ha stabilito che ove un condomino pretenda di avere usucapito il sottotetto i singoli contitolari (tutti i condomini) del diritto sono litisconsorti necessari insieme all'amministratore di condominio e, dunque, non possono essere rappresentati da quest'ultimo senza apposito mandato.

Tribunale , Milano , sez. IV , 06/12/2018 , n. 12380 sottolinea che nell’indagine è rilevante la potenzialità verso l’uso comune non l’uso comune di fatto concretamente esercitato: la proprietà esclusiva o condominiale del sottotetto, nel silenzio dell' art. 1117 c.c. , va collegata alla natura della porzione immobiliare, a seconda – cioè – che la stessa serva semplicemente all'appartamento sottostante (in funzione di isolante termico) ovvero consti di locali potenzialmente asservibili all'uso comune in relazione alle dimensioni e caratteristiche strutturali: funzionalità quest'ultima – ovviamente – particolarmente evidente qualora al sottotetto si acceda per la scala comune condominiale.