Indispensabilità della doppia maggioranza

La descrizione del caso 

La assemblea di condominio assume una determinata delibera con 400 millesimi e la maggioranza delle teste. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore, condomino contrario, afferma che la delibera va annullata in quanto se è vero che i millesimi che hanno approvato la delibera sono superiori ai minimi necessari previsti dall’art. 1136 c.c. erano inferiori a quelli del condomino contrario con l’effetto che la maggioranza non poteva considerarsi raggiunta.		Il convenuto sostiene invece la delibera è valida in quanto assunta dalla maggioranza dei condomini che rappresentano più di un terzo dei millesimi come previsto dall’art. 1136 c.c.
		Art. 1136, C.c. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni  [I]. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. [II]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. [III]. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. [IV]. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
		[V]. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. [VI]. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. [VII]. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

La soluzione della cassazione

La Corte di Appello di Catanzaro decide la controversia dando ragione all’attore che aveva visto negate le proprie ragioni dal Tribunale di Catanzaro. 

Rivediamo le caratteristiche del caso. Nella assemblea di questo condominio l’assemblea ha assunto una deliberazione con a favore la maggioranza delle teste (tutti i condomini tranne uno) e quattrocento millesimi. Tuttavia occorre anche considerare che nel caso di specie il condomino di minoranza contrario deteneva seicento millesimi.

Secondo una lettura superficiale della norma, che ammette che in seconda convocazione le delibere siano considerate valide se raggiungono un terzo dei millesimi, il raggiungimento del terzo dei millesimi è sufficiente a considerare raggiunta la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.

E in effetti così ha ritenuto il Tribunale di Catanzaro con la sentenza di primo grado.

La Corte d’Appello ha invece precisato che, se è vero che l’art. 1136 terzo comma prevede che siano da considerarsi approvare le delibere assunte dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi, la norma deve intendersi nel senso che anche in millesimi favorevoli devono in ogni caso essere “maggioranza” rispetto ai millesimi contrari.

Quindi nel caso in questione la delibera sarebbe stata validamente assunta dai quattrocento millesimi se il condomino contrario che rappresentava seicento millesimi non si fosse presentato. Essendosi presentato non vi era maggioranza.

La Corte d’Appello ha richiamato la sentenza della cassazione n. 25558 del 2020 la quale in motivazione così si è espressa:

“ In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall'art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale) (Cass. n. 6625 del 2004).”

La sentenza della Cassazione, che si è espressa in relazione ad un caso deciso sotto il previgente testo dell’art. 1136 c.c. ribadisce che la maggioranza non è sufficiente che raggiunga il terzo ma deve essere anche, appunto, maggioranza rispetto ai voti dei condomini contrari.

L’APPROFONDIMENTO – le maggioranze in assemblea

Il presente caso permette, sotto tale profilo di svolgere alcune considerazioni generali sulle maggioranze in condominio. 

Sul punto vi è da sgomberare preliminarmente una ambiguità: vi è chi pensa, infatti, che accanto a delibere che possono essere assunte a maggioranza, ve ne siano altre che possono essere assunte solo all’unanimità. E ciò come se vi fosse una gradualità crescente di requisiti che, senza soluzione di continuità, conduca dalla maggioranza semplice del terzo dei millesimi che rappresentino la maggioranza degli intervenuti fino alla ipotesi in cui sia richiesto il voto di tutti all’unanimità.

Tale impostazione è errata. La realtà è che è necessario distinguere due ambiti totalmente distinti: l’ambito dei diritti, da una parte, e quello della gestione, dall’altra.

I diritti dei condomini hanno come unico strumento di regolamentazione o modificazione il negozio. Quando ad essere coinvolto è un diritto in comproprietà tutti i comproprietari debbono intervenire.

La gestione condominiale viene invece condotta con decisioni dei condomini a maggioranza.

Il negozio e la decisione a maggioranza non costituiscono due diversi gradi di un identico fenomeno decisorio. Anche se in concreto può accadere che l’unanimità dei consensi, e quindi un accordo, si manifesti in assemblea. Ma l’accordo può formarsi anche fuori dall’assemblea.

Diversamente, nessuna decisione a maggioranza può essere presa fuori dall’assemblea. 

Il regime delle maggioranze esige tassativamente lo strumento assembleare. Non è possibile raggiungere una certa maggioranza e sperare che possa produrre l’effetto in ordine ad una determinata innovazione o modificazione del bene comune fuori dall’assemblea attraverso referendum o atti scritti separati dall’assemblea.

Sotto tale profilo è fuorviante quindi predisporre uno schema delle maggioranze che sottolinei la necessaria presenza dell’unanimità per disporre determinate modificazione dei diritti dei condomini. 

Sono due ambiti diversi e come tali vanno trattati:

l’ambito del diritto, governato dal negozio, dal contratto, dalla convenzione;

l’ambito della gestione, governata tassativamente dall’assemblea che delibera sempre a maggioranza.

Nell’ambito della gestione condominiale, che è di competenza esclusiva dell’assemblea, la quale delibera a maggioranza, il Codice delinea quindi un insieme crescente di fattispecie che prevedono maggioranze diverse. 

La maggioranza ordinaria per disporre delibere per le quali non sia richiesto dalla legge un quorum superiore, è quella della:

maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione, 

maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, in seconda convocazione.

Salendo di grado, la legge prevede l’applicazione, anche nell’assemblea di seconda convocazione, della maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 - e quindi la maggioranza degli intervenuti e almeno cinquecento millesimi - per una serie di deliberazioni. Sono indicate nel quarto comma dell’articolo 1136: 

nomina o revoca dell’amministratore; 

liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore; 

deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; 

deliberazioni di cui:

all’art. 1117-quater (tutela delle destinazioni d’uso), 

all’art. 1120, secondo comma (innovazioni di valore sociale); 

all’art. 1122-ter (realizzazione di impianti di videosorveglianza); 

all’art. 1135 terzo comma (autorizzazione all’amministratore a partecipare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dagli enti locali).

Vi è poi la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136: la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio per:

le innovazioni di cui all’articolo 1120 primo comma e 

le deliberazioni di cui all’articolo 1122-bis, relative agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Vi è infine la maggioranza particolarmente intensa prevista dal nuovo articolo 1117-ter che prevede il necessario voto favorevole di quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio.

ATTENZIONE: Il meccanismo maggioritario previsto dalla legge è tale da imporre alla minoranza - lo precisa l’articolo 1137, primo comma - le decisioni assunte dalla maggioranza.

È alla luce di tale fondamentale effetto che deve essere quindi letto tutto il procedimento assembleare. Con l’attribuzione alla maggioranza di un potere di imporre decisioni alla minoranza nelle materie consentite, la legge offre ai condomini strumenti di adeguata informazione, di adeguata possibilità di incidere sulle decisioni dell’assemblea e, infine, di adeguata possibilità di contestare queste decisioni davanti al giudice ove le stesse siano contrarie alla legge o al regolamento.

Il procedimento assembleare e la possibilità di impugnativa costituiscono quindi complessivamente una misura di garanzia delle minoranze. Ove si ammettesse il raggiungimento di maggioranze efficaci fuori dall’assemblea sarebbe invece pesantemente ridimensionato il ruolo delle garanzie attribuite ai condomini di minoranza.

Laddove invece la legge richiede che i condomini debbano accordarsi, debbano stipulare un contratto una convenzione e sia quindi necessario il consenso di tutti non è né utile né indispensabile prevedere un procedimento o seguire il procedimento assembleare: chi non è d’accordo non può subire alcun effetto dalle decisioni degli altri finché non vi aderirà spontaneamente.