La Celbrazione dell’assemblea da Remoto

La descrizione del caso 

In un condominio il 5 giugno 2020 l’amministratore convoca una assemblea di condominio da celebrarsi da remoto. L’assemblea effettivamente si celebra e delibera. Ma un condomino la impugna affermandone la illegittimità. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che prima della approvazione dell’ultimo comma dell’art. 66 disp att. c.c. non era possibile convocare una assemblea da celebrarsi a mezzo di strumenti elettronici e che le delibere assunte da una riunione così convocata e celebrata devono considerarsi illegittime.		Il condominio convenuto sostiene la validità delle deliberazioni perché la modalità di celebrazione della riunione ha reso possibile la partecipazione di tutti e senza rischi per la salute.
		Art. 66, Disp. Att. C.c.   [I]. L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. [II]. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può esser convocata a iniziativa di ciascun condomino. [III]. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati . [IV]. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima . [V]. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi . [VI]. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione . NB Testo in vigore oggi, ma l’ultimo comma non era ancora in vigore al tempo dell’assemblea di cui al caso deciso dal Tribunale di Bergamo. Il nuovo testo è stato aggiunto dall'art. 63, comma 1-bis, lett. a), d.l. 14 agosto 2020, n. 104, conv., con modif., dalla l. 13 ottobre 2020, n. 126, in vigore dal 14 ottobre 2020 e successivamente modificato dall'art. 5-bis d.l. 7 ottobre 2020, n. 125, convertito, con modif. in l. 27 novembre 2020, n. 159, in vigore dal 4 dicembre 2020, che ha sostituito le parole «della maggioranza dei condomini» alle parole  «di tutti i condomini».

La soluzione del TRIBUNALE DI BERGAMO 

Il Tribunale di Bergamo ha annullato le deliberazioni assunte in quanto “alla data del 5 giugno 2020 non era ancora entrato in vigore l'u.c. dell'art. 66 att. c.c.”.

Questo articolo è infatti stato modificato due volte nel 2020 fino al testo oggi in vigore che è il seguente: "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione". 

Questo testo è il frutto di due successive modifiche, nella prima il consenso necessario era quello di tutti i condomini, nella seconda e finale è stato considerato sufficiente quello della maggioranza dei condomini. 

Il Tribunale di Bergamo ha quindi aderito a quella interpretazione che non considerava possibile celebrare assemblee online prima della modifica della legge e in quanto “La possibilità di svolgere le assemblee condominiali mediante piattaforme telematiche è stata introdotta soltanto con il d.l. 14 agosto 2020 n. 104, poi modificato dal d.l. 7 ottobre 2020 n. 125 conv. nella l. 27 novembre 2020, n. 159”. 

Il Tribunale ha precisato che “il legislatore dell'emergenza aveva unicamente previsto la proroga del mandato dell'amministratore e lo slittamento dei termini per la presentazione dei rendiconti (nella specie, l'assemblea condominiale del 5 giugno 2020, che si era svolta in modalità da remoto, era quindi viziata ab origine, tanto essendo sufficiente al fine di determinare l'annullabilità della relativa deliberazione).”

Esisteva in vero chi in analogia con le norme in materia di società ammetteva la possibilità di celebrare assemblee in videoconferenza, anche in considerazione dell’esigenza di non paralizzare l’attività deliberativa in un periodo in cui dapprima le riunioni erano addirittura vietate e poi, a partire dal 10 maggio 2020, sono state consentite solo dietro il rigoroso rispetto delle norme di cautela anticontagio.

Questa sentenza è importante perché conferma che l’assemblea in videoconferenza convocata in assenza dei presupposti di legge è annullabile.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Vediamo nel dettaglio il meccanismo che consente di celebrare la teleassemblea. In difetto dei requisiti, oggi indirettamente ce lo conferma il Tribunale di Bergamo, la teleassemblea è impugnabile.

L'articolo di legge è chiaro: ove non sia già previsto nel regolamento deve esservi il consenso della maggioranza dei condomini.

Come convocare la teleassemblea?

L'ipotesi più lineare e semplice è approvare, in una normale riunione condominiale, una clausola del regolamento condominiale (che dovrà ovviamente essere approvata con la maggioranza consueta prevista dalla legge, quella di cui all'articolo 1136 secondo comma, maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno cinquecento millesimi) che preveda la possibilità di convocare l'assemblea in teleconferenza. Una volta inserita nel regolamento questa clausola, è inutile precisarlo, tutte le successive riunioni potranno essere validamente convocate dall'amministratore in teleconferenza, vista la previsione regolamentare. 

La seconda ipotesi è quella che si voglia invece convocare una assemblea di condominio senza che il regolamento preveda tale modalità di svolgimento della riunione punto. Questa è la situazione che si presenta più frequentemente in questo prossimo futuro poiché ancora pochi regolamenti prevedono ad oggi la teleconferenza. La legge dice che l'assemblea può essere convocata se consta il consenso della maggioranza dei condomini. 

I temi quindi sono due: vi è da stabilire se la maggioranza prevista debba essere di teste o di millesimi oppure di teste e di millesimi; vi è da stabilire con quale forma deve essere manifestato questo consenso. 

Il tenore della norma fa pensare al fatto che il consenso dei condomini non debba essere raccolto in una assemblea di condominio ma costituisca un mero adempimento preliminare che legittimi l'amministratore alla convocazione diretta dei condomini in teleconferenza. Ciò anche alla luce della finalità implicita, contingente, ma decisiva, della previsione legislativa: consentire le assemblee quando queste non possano essere celebrate o siano pericolose per la salute pubblica.

Previsto in tal modo, appunto come adempimento preliminare che abilità l'amministratore alla convocazione dell'assemblea in teleconferenza, anche visto il tenore letterale della norma deve ritenersi che la maggioranza dei condomini debba riferirsi alle sole teste, proprio per via del fatto che non si tratta di una "delibera" ma di una serie di consensi manifestati separatamente.

Quanto alla forma, nulla dice il codice e pertanto si deve ritenere che tale espressione di consenso preliminare della maggioranza dei condomini alla convocazione dell'assemblea in teleconferenza possa essere anche espresso dai condomini anche in via orale all'amministratore.

E' tuttavia opportuno, visto che il consenso della maggioranza dei condomini è condizione di validità della riunione convocata in teleconferenza, che lo stesso risulti in forma documentale in data anteriore alla convocazione. 

Non c'è dubbio infine che, ove il consenso non ci sia, e sia ciononostante celebrata l'assemblea in videoconferenza, il consenso espresso dai condomini durante la riunione non sia regolare (è condizione di validità della convocazione non delle deliberazioni) e che l'assemblea così celebrata sia in ogni caso solo annullabile trattandosi pur sempre di una violazione di tipo procedimentale che, alla luce delle Sezioni Unite 7 marzo 2005, n. 4806, in caso di mancato rispetto, determina la semplice conseguenza della annullabilità.

Il Tribunale di Bergamo ce lo conferma.