La funzione del cortile e la sua proprietà comune

La descrizione del caso 

In un piccolo condominio, i proprietari di due unità immobiliari reclamano, a fronte delle pretese degli altri condomini, la proprietà esclusiva del cortile posto a piano terra sul quale tra l’altro, a garanzia della loro possibilità di usarlo come parcheggio avevano collocato dei dissuasori metallici. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
I due attori affermano che il cortile in questione era posto ad esclusivo servizio delle loro unità immobiliare come dimostra il fatto che fosse direttamente accessibile solo da quelle. Pertanto lo stesso doveva considerarsi di proprietà esclusiva.		I convenuti sostengono invece che il cortile è di proprietà comune, anche in virtù della presunzione di comproprietà prevista dall’art. 1117 c.c.  Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio.    [I]. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione ai convenuti ed affermando quindi la proprietà comune del cortile.

La Sentenza della Corte di Cassazione afferma la correttezza del procedimento seguito dalla Corte d’Appello di Catanzaro che aveva deciso il precedente grado di giudizio. La Corte d’Appello ha rilevato che:

- l’edificio era originariamente di proprietà di un unico soggetto;

- che all’atto della creazione delle diverse unità immobiliari, con la vendita del primo appartamento ad un soggetto diverso, nulla i titoli hanno previsto in ordine al cortile in questione, non sussistendo quindi il titolo contrario menzionato dall’art. 1117 c.c.;

- che il cortile in questione svolge certo a vantaggio di tutte le unità immobiliari, non solo verso quelle di piano terra, la funzione di dare aria e luce a tutte le unità immobiliari che vi si affacciano tra le quali anche quelle di proprietà dei convenuti.

La Corte di Cassazione ha confermato la rilevanza che il contratto originario nel quale si è provveduto per la prima volta alla vendita di una unità immobiliare all’interno del condominio, non ha previsto nulla in ordine alla proprietà del cortile. 

Su questo punto la Cassazione si è così espressa: “I cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la loro trasformazione in un'area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità”

E ha confermato pure che la funzione comune assicurata al cortile non è solo quella legata al suo uso diretto ma pure quella di dare luce e aria ai piani superiori anche per permettere ai condomini di aprire verso lo stesso nuove finestre o porte finestre, usufruendo quindi della possibilità che lo stesso offre di dare più luce e più aria ai piani soprastanti.

Così testualmente: “In tema di condominio, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l'indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l'uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l'uso del bene comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un'innovazione vietata”.

ALCUNE NOZIONI IN GENERALE Sul cortile 

I cortili sono quelle aree di terreno lasciate libere da costruzione che forniscono ai condomini una duplice utilità: 

in primo luogo, assicurano aria e luce all’edificio;

in secondo luogo, possono essere utilizzati direttamente come luoghi di transito, di collocazione di altri beni comuni, o di deposito temporaneo provvisorio di beni di proprietà esclusiva.

Partendo da tale definizione, è possibile affermare quindi che i cortili non sono identificati solo dalla superficie calpestabile, ma anche dal volume di aria soprastante.

Tale duplice funzione ha generato alcune incertezze nella giurisprudenza, nel caso in cui il cortile serva per dare accesso solo ad alcune unità immobiliari dello stabile, ma fornisca aria e luce anche ad altre:

alcune pronunce, valorizzando l’entità, per così dire, calpestabile, hanno affermato che in questi casi il cortile è di proprietà solo ed esclusivamente delle unità immobiliari che lo utilizzano come accesso;

altre pronunce, valorizzando la funzione di fornitura di aria luce a tutti i locali dell’edificio, ne hanno affermato, anche in tali casi, la natura di bene comune. 

attenzione: Pur nelle difficoltà interpretative che i singoli casi possono proporre all’interprete, si può notare come tale incertezza derivi in modo diretto dall’attribuzione a questo bene di funzioni diametralmente diverse, le quali, separatamente considerate, possono condurre ad un’utilizzazione diversa del criterio dell’accessorietà e della strumentalità e, di conseguenza, a conclusioni opposte.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Cassazione civile sez. II, 14/06/2019, n.16070

I cortili (e, successivamente all'entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, le aree destinate a parcheggio) rientrano, salvo una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, tra le parti comuni dell'edificio e la loro trasformazione in un'area edificabile destinata all'installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini, sebbene possa incidere sulla regolamentazione del loro uso, non ne comporta, sotto il profilo dominicale, una sottrazione al regime della condominialità. (Nella specie, la S.C. ha evidenziato come la realizzazione delle autorimesse nel cortile condominiale, sia pure in base ad una concessione rilasciata su richiesta di alcuni condomini, ne aveva determinato, in assenza di accordo rivestente la forma scritta, l'acquisto, per accessione e "pro indiviso", in favore di tutti i condomini).

Corte di Cassazione civile, Sentenza 26 ottobre 2000, n. 14128 (estratto)

“In tema di condominio negli edifici, l’art. 1117 c.c. individua i beni, tra i quali ricomprende i cortili, che sono oggetto di proprietà comune per loro natura o destinazione, salvi la “vindicatio ex titulo”, ovvero l’accertamento della destinazione particolare del bene al servizio di una o più determinate unità immobiliari. 

Pertanto, non è necessario, ai fini del riconoscimento della proprietà collettiva sul cortile, la dimostrazione della utilità specifica che da esso tragga ciascuna delle unità dell’edificio, dovendo, al contrario, essere dimostrata la destinazione particolare del bene di cui si tratta al servizio di alcune soltanto delle unità al fine di escludere il diritto di tutti i proprietari sul bene stesso. Nè è sufficiente, a tale scopo, il rilievo della mancata fruizione, da parte delle unità immobiliari prive di affaccio sul cortile, delle specifiche utilità di presa d’aria e luce o di accesso, non esaurendo dette utilità le potenzialità di sfruttamento del cortile, attinenti, tra l’altro, al parcheggio di veicoli o al deposito temporaneo di materiali durante i lavori di manutenzione delle singole unità”.

Cassazione civile sez. II, 09/06/2010, n.13874

L'apertura di luci e vedute sul cortile condominiale, considerata la precipua funzione di questa parte comune, che è appunto quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. senza che nella fattispecie possano invocarsi le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

Le sezioni unite per l’attribuzione di un bene alla proprietà esclusiva o comune

Cassazione civile sez. un., 07/07/1993, n.7449

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. - il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (nella specie trattavasi delle terrazze di copertura).