La revoca giudiziale dell’amministratore per mancata presentazione del conto

La descrizione del caso 

Un condomino si rivolge al tribunale per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio reo di avere fatto approvare dieci consuntivi in un’unica assemblea.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che la situazione integra il motivo di revoca previsto dall’art. 1129 c.c. comma 9 n. 1: omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del conto in collegamento alla regola di cui all’art. 1130 n. 10 che assegna all’amministratore il compito di portare il consuntivo all’approvazione dell’assemblea entro centoottanta giorni dalla fine dell’esercizio.		L’amministratore convenuto affermava di avere amministrato bene il condominio per oltre trent’anni e che nessun condomino neppure il ricorrente ha mai lamentato la mancata presentazione del conto e la mancata convocazione dell’assemblea per la sua approvazione. Ancora l’amministratore ha dedotto che poi l’assemblea ha regolarmente approvato tutti i bilanci e riconfermato la piena fiducia nell’amministratore.

La soluzione del tribunale

Il tribunale ha innanzitutto precisato, sul piano dell’onere della prova, che essendo il procedimento di revoca un procedimento che mira alla risoluzione anticipata di un rapporto di mandato, quale è quello che lega l’amministratore al condominio, l’onere della prova dell’adempimento non è carico del ricorrente, ovvero del condomino che lamenta la mancanza di corretto adempimento dell’amministratore, ma è a carico dell’amministratore che deve, è onerato di dimostrare, il corretto adempimento al contratto. Il condomino scrive il Tribunale di Messina si può limitare ad “allegare la circostanza dell’inadempimento dell’amministratore” essendo invece l’amministratore stesso “gravato dell’onere della prova dell’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione”.

L’approvazione di dieci consuntivi in un’unica assemblea, precisa il Tribunale, determina la prova provata dell’omessa convocazione dell’asssemblea per l’approvazione del conto corrente da parte dell’amministratore protrattasi per anni, omissione che ai sensi dell’art. 1129, 12 c. n. 1 costituisce grave irregolarità e determina la revoca dell’amministratore con il conseguente ulteriore effetto della sua non ulteriore eleggibilità da parte dell’assemblea.

Giustamente il Tribunale non ha dato alcun rilievo al fatto che l’assemblea abbia poi regolarmente approvato tutti i consuntivi, poiché il fatto del ritardo in quanto tale è sufficiente alla pronuncia di revoca.

Neppure il Tribunale ha in alcun modo valorizzato, ritenendola evidentemente circostanza irrilevante, che il richiedente gli anni precedenti abbia lamentato alcunché in ordine alla mancata presentazione dei conti all’assemblea; la mancata considerazione di tale argomento difensivo dimostra che il Tribunale abbia ritenuto che i condomini con il loro comportamento non possono rendere in alcun modo lecito uno dei comportamenti tipizzati dall’art. 1129 comma dodici del c.c. 

V’è da ricordare che l’art. 1129 c.c. è stato ampiamente modificato dalla riforma del 2012 e proprio in tema di revoca giudiziale è stato completamente cambiato, fissando numerose ipotesi considerate dal legislatore automaticamente rilevanti ai fini della revoca.

Art. 1129, C.c.
Ante riforma Nomina e revoca dell’amministratore		Post riforma Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
…omissis… [III]. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.		…omissis… [XI]. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. [XII]. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. [XIII]. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

La norma originaria

Il comma 3 dell’articolo 1129, nel testo del Codice civile originario prevedeva due casi tipici di revoca ed una clausola generale. 

Costituivano motivo specifico di revoca giudiziale dell’amministratore:

non aver dato notizia all’assemblea della ricezione di una citazione o di un provvedimento esorbitante dalle sue attribuzioni;

non aver reso conto della gestione per due anni. 

La clausola generale che determinava la revoca era invece quella del “fondato sospetto di gravi irregolarità”. 

La norma lasciava pertanto nell’amplissima discrezionalità del giudice la valutazione degli eventuali inadempimenti dell’amministratore, al fine di stabilire se costituissero o meno irregolarità tali da giustificare la revoca dell’incarico. 

La riforma

Il legislatore della riforma ha dimostrato, sotto tale profilo, di voler limitare in modo profondo la valutazione discrezionale del giudice in ordine alla violazione di determinate regole di condotta da parte dell’amministratore.

A fronte dei soli due casi tipici di revoca previsti dal testo ante riforma, il nuovo articolo 1129 introduce un ampio inventario di inadempimenti dell’amministratore, che sono valutati a priori dal legislatore quali gravi irregolarità.

Il caso tipico relativo alla violazione dell’articolo 1131 (non aver riferito all’assemblea citazioni o provvedimenti che esorbitati dalle sue attribuzioni) è rimasto l’unico elemento di continuità.

Prima della riforma era passibile di revoca l’amministratore che non presentasse il conto per due anni, oggi è sufficiente che lo stesso non renda il conto della propria gestione, e a tal fine non v’è che da riferirsi al termine fissato dall’articolo 1130 n. 10) che prevede che l’amministratore debba redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla fine della gestione.

La valutazione pertanto del ritardo dell’amministratore nella presentazione del rendiconto di gestione è inasprita in modo importante dalla legge di riforma.

Vi è poi l’elenco delle mancanze valutate a priori quali gravi irregolarità dal comma 12 dell’articolo 1129. Sono presidiati oggi dalla minaccia di revoca giudiziale:

gli obblighi dell’amministratore in materia di convocazione dell’assemblea (occorre ricordare che la legge di riforma ha introdotto numerose nuove ipotesi di obbligo di convocazione); 

gli obblighi in materia di esecuzione dei provvedimenti giudiziali, ma pure di esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea; 

l’obbligo di aprire il conto intestato al condominio; 

l’obbligo di gestire le sostanze condominiali in modo da evitare confusione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio; 

l’obbligo di non acconsentire la cancellazione di ipoteche a favore del condominio qualora il credito non sia soddisfatto; 

l’obbligo di curare diligentemente la pratica di esecuzione contro i condomini morosi; 

l’obbligo di tenuta dei registri previsti come obbligatori dalla legge all’articolo 1130 n. 6) e 7); 

l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle liti in corso; 

l’obbligo di comunicare i propri dati personali e il luogo dove si trovano custoditi i registi obbligatori, nonché il giorno della settimana e l’ora durante i quali gli stessi registi debbano essere tenuti a disposizione dei condomini che ne vogliano avere visione.

Il ruolo dell’assemblea in caso di gravi irregolarità e la responsabilità del condominio per le spese

L’innovazione della norma non si limita tuttavia alla mera previsione di un numero molto maggiore di casi che conducono alla revoca giudiziale dell’amministratore, ma giunge pure a modificare la struttura del rapporto (triangolare) tra condominio, amministratore, condomino che voglia chiedere la revoca giudiziale.

Secondo i principi generali, lo si è visto nel caso in commento, il giudizio di revoca giudiziale riguarda esclusivamente il condomino che chiede la revoca da una parte e l’amministratore dall’altra. Il condominio è estraneo a tale rapporto.

Il comma 11 dell’articolo 1129 introduce una importante modificazione prevedendo che, nel caso in cui emergano gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, il condomino abbia il potere di chiedere la convocazione di un’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore.

A questo punto, la legge rende per la prima volta l’assemblea responsabile dell’eventuale mancata revoca. Infatti, qualora l’assemblea non revochi e revochi invece, su iniziativa del condomino, l’autorità giudiziaria, la legge stabilisce oggi che il condomino ha facoltà di rivalsa contro il condominio per le spese legali sostenute. Condominio che ha poi a sua volta la facoltà di rivalersi contro l’amministratore.

La legge rende pertanto, in taluni casi, oggi responsabile dei costi che determina la revoca giudiziale dell’amministratore la stessa maggioranza assembleare che non ha voluto prendere atto dell’esistenza di determinate cause di revoca.

Sul piano degli effetti della pronuncia giudiziale di revoca dell’amministratore, è importante la novità contenuta nel comma 13 dell’articolo 1129, il quale prevede che l’assemblea non possa nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Sotto il vigore della precedente norma, in assenza di esplicita previsione di legge, si era discusso in ordine alla legittimità della nomina da parte dell’assemblea dell’amministratore precedentemente revocato dal giudice. Oggi il nuovo testo toglie, sul punto, ogni dubbio.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Tribunale di Trento, Sentenza 18 giugno 2014

“Va revocato l’amministratore di condominio che abbia modificato i beni comuni rendendoli più pericolosi e in particolare facendo decadere la validità del certificato di prevenzione incendi del condominio nonché che si sia reso responsabile del mancato adeguamento alle norme di cui all’articolo 1129 secondo comma e non abbia tenuto in modo corretto il registro dell’anagrafe condominiale”.

Tribunale , Catania , sez. III , 03/11/2021

La reiterata omessa presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore di condominio, il ritardo nella convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancat a redazione della nota sintetica esplicativa della gestione e la mancata esatta esecuzione di un provvedimento giurisdizionale sono violazioni normative , integranti peraltro motivi tipici espressamente previsti dal legislatore, che giustificano la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.

Cassazione civile , sez. II , 19/03/2021 , n. 7874

L'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell' art. 1725, comma 1, c.c. , salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

Cassazione civile , sez. VI , 21/02/2020 , n. 4696

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore. Tali essendo le caratteristiche del giudizio, non è pertanto ammissibile, in esso, l'intervento adesivo del condominio ovvero di altri condomini rispetto a quello istante, uniche parti legittimate a parteciparvi e contraddirvi essendo il ricorrente e l'amministratore, con la conseguenza che gli effetti del regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. devono esaurirsi nel rapporto tra costoro.