L’indivisibilità dei beni comuni

La descrizione del caso 

In un condominio vi è un locale adibito a servizio igienico di cui uno dei due condomini comproprietari chiede la divisione ritenendo che l’altro non subisca pregiudizio da questa divisione. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che i servizi igienici sarebbero suscettibili di un utilizzo più razionale e più vantaggioso per tutti tramite l’assegnazione degli stessi a uno dei due e onerando l’assegnatario di versare all’altro il valore della sua quota. Occorre valutare, a tal fine, anche l’utilizzo concreto che viene fatto del bene, relativamente inconsistente nel caso specifico, e, alla luce di questo, decidere quale sia la sistemazione più razionale.		Il convenuto afferma che il bene, in quanto bene comune condominiale, non è divisibile e ciò ai sensi dell’articolo 1119 del Codice civile. In difetto di accordo tra tutti i partecipanti, non si può pertanto provvedere alla suddivisione del bene in tante parti quanti sono i condòmini.

Art. 1119, C.c. Indivisibilità (nuova versione) [I]. Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione al convenuto e facendo quindi applicazione del principio previsto dell’articolo 1119 del Codice civile secondo il quale le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione a meno che la stessa non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Il principio della indivisibilità dei beni comuni in condominio è sostanzialmente opposto a quello che vige in tema di comunione. 

Il Codice civile, all’articolo 1111, prevede che il bene in comunione può sempre essere diviso dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno dei comproprietari, tranne nei casi in cui la divisione determini la cessazione dell’uso al quale lo stesso è destinato. 

In condominio vige il principio contrario: il singolo condomino non può chiedere la divisione di un bene comune condominiale. 

La ragione è nella strumentalità, in alcuni casi necessaria, tra bene principale (la singola unità immobiliare) e il bene comune considerato. Ciò determina anche la non alienabilità della quota sulla parte comune separatamente dalla proprietà principale.

Gli articoli 1118 gli articoli 1119 definiscono due importanti caratteristiche peculiari dei beni in condominio rispetto ai beni in comunione: l’irrinunciabilità e la indivisibilità. In particolare: 

l’art. 1118 stabilisce che non è possibile rinunciare al diritto sulle parti comuni e che non è possibile sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare;

l’art. 1119 stabilisce invece che i beni comuni sono indivisibili.

Attenzione: Ne consegue, ulteriormente, che non è possibile procedere alla alienazione della parte comune separatamente dall’unità immobiliare di proprietà esclusiva alla quale la stessa è collegata.

In quanto bene strumentale a più altri beni di proprietà esclusiva, il bene comune condominiale è quindi intrinsecamente diverso dal bene comune in comunione.

A seguito della riforma del 2012, nell’art. 1118 c.c. è definito con maggiore precisione il precetto secondo il quale il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle cose comuni e non può neppure sottrarsi al pagamento delle spese modificando la destinazione del suo immobile.

L’articolo è innovativo rispetto alla precedente disciplina del Codice, nella parte in cui regola espressamente il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento: la norma rappresenta tuttavia l’esatto recepimento della regola giurisprudenziale elaborata negli scorsi decenni dalla Cassazione. Di tale norma ci occuperemo in riferimento alle spese condominiali.

L’articolo 1119, rispetto al precedente tenore, precisa che, ferma la possibilità di dividere solo nel caso in cui la divisione non sia tale da non rendere più incomodo l’uso dei beni ai condomini, nel nuovo articolo 1119 è previsto che la divisione possa essere fatta solo quando risulti anche il consenso unanime degli stessi (ma tale inciso deve riferirsi al caso di divisione consensuale e non giudiziale, e sotto tale profilo nulla aggiunge alla precedente disciplina sostanziale).

Le nuove norme hanno pertanto ribadito e sottolineato la differenza di disciplina tra la comunione dei beni e quella particolare comunione che si ha sui beni comuni in condominio. Le caratteristiche di indivisibilità, di non frazionabilità, di necessario collegamento con unità immobiliare alle quali sono collegati, sono divenute pertanto ancora più evidenti a seguito dell’intervento del legislatore della riforma.

Va ricordato che:

sia l’art. 1118, secondo comma (che prevede la impossibilità di rinunciare alla quota sui beni comuni), 

sia l’art. 1119 (che prevede l’indivisibilità) 

sono qualificati, entrambi, dall’art. 1138, C.c. come inderogabili, non modificabili neppure da un regolamento contrattuale di condominio.

COLLEGAMENTI GIURISPRUDENZIALI E dottrinali

Si ritiene possibile che il patto di indivisibilità contenuto in un regolamento contrattuale possa essere valido oltre il limite di tempo previsto per i patti di indivisibilità in materia di comunione ex art. 1111 comma 2 c.c.: la soluzione è senz’altro condivisibile visto che, come detto, l’indivisibilità in condominio è appunto la norma e quindi la pattuizione non farebbe che rendere più intenso il precetto di legge e non derogherebbe, come nel caso di comunione, ad un precetto legislativo di segno opposto. In senso contrario tuttavia: Tribunale , Milano , sez. XIII , 30/07/2021 , n. 6590 che ha considerato che il limite temporale previsto dall’art. 1111 c.c. si applichi anche alle clausole regolamentari che pongano il divieto di scioglimento del condominio, clausole che quindi devono essere considerate valide per una durata massima di dieci anni, scaduti i quali è possibile per i legittimati presentare domanda di scioglimento.

L’uso più incomodo a cui fa riferimento l’art. 1119 c.c. come fattore preclusivo della divisione in condominio non è l’uso più incomodo della parte comune di cui si discute che, ovviamente, in parte, una volta divisa, cesserebbe di essere utilizzabile tout court, ma è l’uso più incomodo della unità immobiliare di proprietà esclusiva. In questo senso: Tribunale , Patti , sez. I , 02/12/2021 , n. 898 “la valutazione della comodità ai sensi dell’art. 1119 c.c. va fatta alla luce della comodità delle parti esclusive”.

Questo istituto non ha nulla a che vedere con il diverso istituto dello scioglimento del condominio di cui all’art. 61 disp att. c.c.: l’art. 1119 c.c. tratta infatti della possibilità di dividere una parte comune e quindi di procedere alla assegnazione ai condomini di tante parti della stessa quanti sono i condomini, mentre invece l’art. 61 disp. att. c.c. contempla lo scioglimento del condominio come ente di gestione ed ha efficacia sul piano della gestione dei beni comuni, lasciando inalterate le proprietà comuni, sempre salvo ovviamente l’accordo unanime dei condomini. Ciò è dimostrato anche dal fatto che lo scioglimento del condominio può essere disposto con decisione a maggioranza dei condomini oppure addirittura sulla base dell’iniziativa di una minoranza di questi che si rivolgano al Tribunale. 

Secondo una certa giurisprudenza tra le valutazioni che il Giudice deve compiere in vista della richiesta divisione vi sono anche quelle della convenienza economica (Tribunale Frosinone, 03/12/2020, n.845, Trib. Padova 21 marzo 1986), nel senso che il giudice possa disporre la divisione anche se la valutazione complessiva delle operazioni compiute sia fatta non solo tramite la valutazione del risultato finale ma pure delle opere necessarie a conseguirlo.

Va ricordato che un conto è la divisione della proprietà comune di cui all’art. 1119 c.c. e un conto è il frazionamento dell’uso che, mantenendo la proprietà comune del bene, disponga invece il frazionamento dell’uso: questa ultima operazione può essere disposta a maggioranza. Si veda in questo senso Tribunale , Frosinone , sez. I , 05/10/2021 , n. 942 ”la delibera assembleare che adibisce l'area cortiliva a parcheggio e assegna i singoli posti auto non determina la divisione del bene comune, limitandosi a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario, per cui non è invocabile la legittimazione attiva esclusiva o il litisconsorzio necessario dei singoli condomini.”