Lo scioglimento del condominio

La descrizione del caso 

Alcuni condomini chiamano in causa tutti gli altri chiedendo di disporre lo scioglimento del condominio originario e la costituzione di due condomini essendo appunto quello formato da due edifici separati e di un supercondominio.

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
Gli attori affermano che essendo l’originario condominio costituito da due edifici diversi, unificati sotto il profilo amministrativo, su richiesta di un numero di condomini che rappresenti un terzo della parte del condominio che vuole distaccarsi il tribunale debba disporre lo scioglimento		I convenuti si oppongono alla richiesta poiché non alcuni, ma tutti i beni e i servizi già funzionali al godimento del condominio originario erano in comune tr4a tutti i condomini originari. In tal modo lo scioglimento del condominio avrebbe realizzato solo una complicazione amministrativa.
Art. 61 disp. att. c.c.  [I]. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato]. [II]. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Art. 62 disp att. c.c.    [I]. La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice. [II]. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione agli attori. 

Ebbene nella sua motivazione la Corte di Cassazione dà effettivamente atto del fatto che all’esito dello scioglimento tutta una serie di beni continuava ad essere comune tra tutti gli originari condomini, sia tra i proprietari del neocostituito condominio A che tra i proprietari del neocostituito condominio B: in particolare rimanevano comuni a tutti il giardino, la recinzione del complesso, l’impianto di riscaldamento dotato di una centrale unica, l’impianto idrico e quello fognario. Tanto che il Tribunale ha anche approvato le tabelle millesimali del nuovo supercondominio.

In questa situazione i condomini che si opponevano allo scioglimento deducevano sostanzialmente che lo scioglimento avrebbe determinato una complicazione amministrativa: in luogo di un unico condominio sarebbero nati due condomini nuovi e un supercondominio, necessario per amministrare le parti rimaste in comune tra i due edifici.

Del resto appare pacifico nella lettura della sentenza che effettivamente il nuovo condominio A e il nuovo condominio B erano costituiti da due diversi edifici sul piano strutturali, collocati nel giardino comune.

Ebbene la Cassazione nel decidere definitivamente la causa ha confermato la bontà della sentenza della Corte d’Appello che aveva a sua volta confermato la sentenza del Tribunale che aveva “creato” due nuovi condomini e un supercondominio.

“La sentenza -  scrive la cassazione - è conforme ai principi secondo cui, a norma degli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c. “

La cassazione evidenzia che il tenore della norma del codice valorizza l’aspetto strutturale più che quello amministrativo.

In effetti la decisione appare conforme al limpido dettato delle norme di legge e in particolare a quell’inciso dell’art. 62 disp. att. c.c. secondo il quale non è ostacolo della divisione, dello scioglimento dell’originario condominio il fatto che alcuni dei beni indicati dall’art. 1117 c.c. rimangano in comune.

Questa decisione consente di confermare ciò che dalla lettura degli art. 61 e 62 disp. att. c.c. emerge: ovvero un certo favore legislativo verso i condomini piccoli, anche al costo di rendere necessaria la creazione di supercondomini. Il profilo della possibile complicazione amministrativa che possa derivare dallo scioglimento di un originario condominio come quello di cui al caso che commentiamo oggi non è quindi di ostacolo alla richiesta di un gruppo di condomini in numero conforme a quello indicato dalla norma di ottenere lo scioglimento. 

Una minoranza può quindi imporre alla maggioranza una scelta che può in concreto generare una complicazione di tipo amministrativo.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

La dottrina sottolinea (Rafaele Corona, Proprietà e maggioranza nel condominio negli edifici, Torino. 2001 p. 132) che lo scioglimento del condominio differisce dallo scioglimento della comunione. Questo, diversamente dal primo, cancella la proprietà comune e vi sostituisce integralmente proprietà esclusive degli (ex) comunisti. Lo scioglimento del condominio non tocca invece minimamente le parti comuni non ha, si dice, effetti reali ma solo effetti “amministrativi”. Le parti comuni escono inalterate dallo scioglimento del condominio in due o più condomini separati.

Cassazione civile sez. II, 19/12/2011, n.27507

L'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Cassazione civile sez. II, 14/10/2014, n.21686

L'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ., solo quando l'immobile sia divisibile in parti strutturalmente autonome, ciò che è escluso dall'esistenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali (quali fondazioni, facciata e perimetro).

Cassazione civile sez. VI, 21/06/2018, n.16385

La disciplina della suddivisione di un condominio in più condomini separati, regolata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., si può attuare quando il palazzo oggetto dell'iniziale divisione possa essere scisso in parti che abbiano caratteristiche tipiche degli edifici autonomi, anche se parte degli stessi resta in comune con la struttura originaria con elementi comuni tra i vari palazzi tra le parti indicate dall'art. 1117 c.c.. La separazione, quindi, deve essere fisica e funzionale e non può consistere nella mera suddivisione e parcellizzazione del complesso a fini amministrativi e fiscali.