La modifica del regolamento contrattuale

La descrizione del caso 

In un condominio è in vigore un regolamento contrattuale contenente clausole che fissano un particolare modo di suddivisione delle spese. Questo criterio viene modificato da una delibera presa con 963 millesimi, accettata poi con lettera dal condomino assente. Il condominio ripartisce le spese quindi come tale delibera ha previsto. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che la delibera condominiale era nulla in quando non presa all’unanimità e quindi le spese dovevano essere nuovamente ripartite secondo il criterio originario.		Il condominio convenuto afferma che la modifica è stata assunta in modo corretto in quanto la successiva accettazione da parte del condomino assente aveva sanato la nullità della deliberazione non unanime.
		Art. 1138, C.c. Regolamento di condominio [I]. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. …omissis…

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione al convenuto e affermando quindi che la successiva lettera formata dal condomino assente aveva efficacia sanante della delibera nulla, contribuendo a validare definitivamente il nuovo criterio, perfezionando un accordo ai sensi dell’art. 1123 c.c. 

Secondo uno schema consueto e più volte ripetuto, i regolamenti condominiali si distinguono in due grandi categorie: 

i regolamenti contrattuali, approvati dai condomini all’unanimità e 

i regolamenti assembleari, approvati dall’assemblea del condominio con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, C.c.. 

Sempre secondo questo consueto schema, più volte si afferma che il regolamento a maggioranza può essere modificato, ovviamente da successive delibere che, con la stessa maggioranza, intervengano sullo stesso. E che, di converso, i regolamenti contrattuali possono essere modificati solo quando nuovamente intervenga l’unanimità dei consensi. Effettivamente, secondo la teoria generale del contratto, la modifica di una qualsiasi stipulazione contrattuale va effettuata sempre con la partecipazione di tutti i soggetti che l’avevano inizialmente approvata.

Questo schema va tuttavia applicato non ai regolamenti in quanto tali ma alle clausole. La Cassazione più volte ha sottolineato che non vi sono regolamenti contrattuali e regolamenti assembleari ma vi sono:

clausole che hanno una natura contrattuale e 

clausole che, seppure previste all’interno di un regolamento contrattuale, debbono considerarsi regolamentari: tra queste le clausole che disciplinano l’uso dei beni comuni.

Tra le clausole contrattuali ci sono sicuramente quelle relative alla previsione di criteri di spesa diversi da quelli ordinari, come nel caso deciso dalla sentenza della cassazione.

Nella sentenza in commento la Cassazione ha precisato quanto segue:

“I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce "di natura contrattuale"), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutl:i i condomini (ad esempio, Cass. 17 gennaio 2003, n. 641). La natura delle disposizioni contenute nell'art. 1118 c.c., comma 1, e art. 1123 c.c., non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.”

Da ciò deriva che la suddetta convenzione è valida solo se approvata da tutti i condomini. Così la sentenza impugnata:

“Viene, dunque, imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" (Cass. 19 marzo 2010, n. 6714; Cass. 27 luglio 2006, n. 17101; Cass. 8 gennaio 2000, n. 126).”

Ebbene venendo al caso di specie, una delibera non unanime con una dichiarazione successiva del condomino assente, occorreva verificare se questa avesse in definitiva perfezionato un contratto che all’atto della deliberazione era nullo per difetto di consenso unanime.

Su questo punto però la cassazione si è fermata stabilendo che la questione sull’avvenuta conclusione del contratto è giudizio di merito precluso ai giudici di legittimità.

In effetti il problema sarebbe quello di stabilire se la delibera non unanime possa essere di una nullità sanabile dalla successiva dichiarazione degli altri condomini assenti.

Sul punto può essere rilevato, alla luce di quanto precisato nel successivo approfondimento, che il voto favorevole alla deliberazione non ha la stessa sostanza della dichiarazione negoziale e che pertanto le successive dichiarazioni rese fuori assemblea non bastino se, fuori dall’assemblea, non si raccolgano anche quelle dei condomini che hanno votato a favore.

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Quanto alla modifica del regolamento contrattuale di condominio e in relazione alle problematiche di cui al caso in esame occorre ricordare la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione secondo la quale per modificare un regolamento contrattuale deve considerarsi indispensabile la forma scritta ad substantiam 

Cassazione civile , sez. un. , 30/12/1999 , n. 943

Per la formazione del regolamento di condominio (contrattuale o non contrattuale) è richiesta la forma scritta ad substantiam, sicché la stessa forma occorre per la modifica delle relative clausole (nella specie, la clausola del regolamento vietava la sosta dei veicoli nel cortile comune, salvo specifiche eccezioni), non essendo sufficiente il consenso manifestato da tutti i partecipanti al condominio per fatti concludenti.

Ecco un passaggio della motivazione:

“Gli argomenti addotti per dimostrare la necessità della forma scritta per la validità del regolamento di condominio (contrattuale o non convenzionale) sono, perciò, idonei a risolvere, nello stesso senso, anche il contratto insorto in ordine alla forma richiesta per le modifiche da apportare ad esso. Le sentenze di questa Corte, con le quali si è deciso che il consenso di tutti i condomini per la validità ed efficacia delle modifiche di clausole dei regolamenti contrattuali può essere manifestato anche con comportamenti concludenti, si fondano sulla regola generale della libertà delle forme operante in tema di atti e negozi giuridici (art. 1322 cod. civ.), e, nel caso di modifiche dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, anche sulla non incidenza della clausola regolamentare su situazioni di diritto reali (sent. nn. 4774 del 1977 7884 del 1991); ma si tratta di argomenti superati da quelli posti a base della conclusione per la quale le variazioni del regolamento di condominio richiedono che il consenso (unanime o maggioritario se il regolamento non è contrattuale) dei partecipanti alla comunione sia espresso nella forma scritta a pena di nullità.”

E su questo aspetto sorge però una domanda: la delibera unanime può considerarsi negozio modificativo?

Del tema si è occupato Rafaele Corona, nel suo Proprietà e maggioranza nel condominio degli edifici, Torino, 2001 a pag. 293 e ss il quale conclude che le deliberazioni unanimi possono essere considerate negozi “se ed in quanto tutti i condomini, consapevolmente, hanno voluto dare vita a negozi giuridici” (po. cit. p 318).

Cosa che, relativamente alla assemblea non unanime che ha dato vita alla controversia oggi commentata, si può perlomeno dubitare.