Obbligo solidale tra i comproprietari della singola unità immobiliare verso il condominio

La descrizione del caso 

Un condominio ottiene un decreto ingiuntivo contro alcuni comproprietari di una singola unità immobiliare ed agisce contro questi per l’intero debito facente capo alla unità immobiliare medesima. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attrice afferma che il condominio avrebbe potuto chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo solo contro ogni comproprietario e contro ciascuno per la sua quota: il decreto ingiuntivo emesso per l’intero importo a carico di ciascun proprietario solidalmente deve quindi essere revocato.		Il condominio convenuto sostiene invece che, sulla base di un costante orientamento giurisprudenziale, i comproprietari della unità immobiliare sono tenuti solidalmente (e quindi ciascuno è tenuto per l’intero) al pagamento delle obbligazioni verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali.
Art. 1314, C.c. Obbligazioni divisibili [I]. Se più sono i debitori o i creditori di una prestazione divisibile e l’obbligazione non è solidale, ciascuno dei creditori non può domandare il soddisfacimento del credito che per la sua parte, e ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.		Art. 1294, C.c. Solidarietà tra condebitori [I]. I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

La soluzione della cassazione

La Corte di Cassazione decide la controversia dando ragione al condominio convenuto.

Ecco il passaggio della motivazione dell’ordinanza della Corte: “i comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perchè detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtu' del principio generale dettato dall'articolo 1294 c.c., (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.”

Per il debito di più comproprietari della medesima unità la Cassazione ha quindi ribadito che le obbligazioni sono solidali: quando l’obbligazione è solidale, abbiamo sopra riportato il testo dell’art. 1294 c.c., il creditore ha il diritto di chiedere a ciascuno dei condebitori solidalmente tenuti il pagamento della intera somma e colui al quale è chiesta è obbligato a pagarla salvo subire la condanna giudiziale per l’intero e l’esecuzione in suo danno. Rimane in tal caso solo il diritto di regresso di colui che ha pagato l’intero a ripetere dagli altri quanto gli altri gli debbano, ciascuno separatamente, per la quota che era loro spettante.

 

E QUALE E’ INVECE IL RAPPORTO TRA I CONDOMINI VERSO I FORNITORI PER I DEBITI CONDOMINIALI? Sono solidalmente obbligati?

Sul tema però occorre ricordare che, dopo la famosa sentenza delle sezioni unite della Cassazione, diverso è il regime delle obbligazioni dei condomini verso i fornitori del condominio.

Sino al 2008 vigeva il principio giurisprudenziale della solidarietà (il singolo fornitore aveva titolo per chiedere il pagamento di quanto dovuto ad ogni singolo condomino, anche ai condomini in regola con i pagamenti).

Ma nel 2008, appunto, sono intervenute le sezioni unite con la Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148 la quale ha svolto il seguente ragionamento.

La Cassazione ha precisato che, perché sussista il vincolo della solidarietà, ove non sia la legge a imporlo, si richiede l’esistenza di più elementi: 

la stessa fonte dell’obbligazione, 

la stessa causa dell’obbligazione ed 

una prestazione in sé non divisibile.

Quando la prestazione invece è divisibile, lo è innanzitutto quella di pagamento dei corrispettivi dovuti ai fornitori del condominio, visto che la solidarietà non è prevista espressamente dalla legge ed in materia condominiale non vi è nessuna norma che la stabilisca, opera l’articolo 1314 del Codice civile, secondo il quale, se vi sono più debitori di un’obbligazione non solidale, ciascuno dei debitori è tenuto solo per la propria parte.

La Sentenza ha rappresentato una rivoluzione all’interno della giurisprudenza in materia di spese condominiali.

Infatti, sino ad allora, era di gran lunga prevedente l’indirizzo contrario, che prevedeva la solidarietà tra i condomini per il pagamento delle obbligazioni condominiali. In virtù della solidarietà poteva accadere che un condomino in regola con i pagamenti fosse tenuto a pagare quanto residuava da pagare al fornitore senza poter eccepire allo stesso di avere già pagato la propria quota, ma dovendo invece pagare e poi recuperare dal condomino che non l’aveva pagata.

La Sentenza ha posto numerosi problemi di tipo applicativo che sono stati in parte affrontati dalla legge di riforma la quale ha introdotto una nuova configurazione delle obbligazioni condominiali, resa necessaria dallo stesso pronunciamento delle sezioni unite.

Gli effetti della Sentenza n. 9148/2008 delle Sezioni Unite erano, sul piano pratico, assai invasivi rispetto alla quotidiana gestione dei debiti condominiali, rendendo molto più difficile l’azione dei creditori del condominio per il recupero delle somme al loro dovute: necessità di promuovere numerose azioni differenti verso più condomini; necessità di procurarsi il nominativo dei condomini morosi; rischi di insolvenza.

La riforma è quindi intervenuta introducendo nel Codice alcune importanti modificazioni:

innanzitutto, è stata inserita nel comma 1 dell’articolo 63 la previsione secondo la quale l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Non vi è pertanto alcun problema di privacy: l’amministratore, lo prevede la legge, può e deve comunicare anche senza il consenso dei condomini interessati ai creditori l’elenco dei morosi;

il comma 2 dell’articolo 63 prevede poi, tra le originarie alternative della solidarietà e della parziarietà del debito, il meccanismo della sussidiarietà: i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Pertanto i condomini in regola con i pagamenti non possono essere fatti oggetto di pretese da parte del creditore del condominio non ancora totalmente soddisfatto sino a che i debitori morosi non siano stati escussi, con il completamento di una procedura esecutiva a loro carico.

onde limitare ulteriormente il rischio di insolvenza del condominio e quindi rendere più improbabile che il creditore del condominio sia onerato della complessa trafila delle esecuzioni contro i condomini morosi, la legge di riforma ha previsto che l’assemblea, nell’approvare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituisca obbligatoriamente un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori.

Questa norma è stata tuttavia subito modificata dalla Legge 21 febbraio 2014, n. 9 tesa ad evitare la paralisi dei lavori straordinari, data l’estrema difficoltà di raccogliere, prima dell’inizio dei lavori, l’intero corrispettivo che spetterà poi all’appaltatore: “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Ora è possibile quindi che il fondo venga costituito gradualmente durante lo svolgimento dei lavori.

La norma mira ad impedire la paralisi dei lavori ma in tal modo rende molto più concreto il rischio che la sua formulazione originaria voleva scongiurare: quello della morosità del condominio verso l’appaltatore nel caso di esecuzione di lavori straordinari.

Collegamenti giurisprudenziali 

Quanto alle obbligazioni dei comproprietari della singola unità immobiliare verso il condominio, nello stesso senso dell’ordinanza in commento: 

Tribunale, Salerno , sez. I , 11 marzo 2022 , n. 862

I comproprietari di un'unità immobiliare ubicata in un condominio sono obbligati in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché tale obbligo di contribuzione grava sui contitolari dell'unità immobiliare intesa come cosa unica ed i comunisti rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato all' art. 1294 c.c. secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume.

Cassazione civile, sez. II, 21 ottobre 2011, n.21907

I comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 c.c. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il g.d.p. anche quando decida secondo equità ai sensi dell'art. 113 comma 2 c.p.c. (Nella specie, la S.C. ha chiarito che il principio espresso non si pone in contrasto con quello già enunciato da sezione un. n. 9148 del 2008, riguardando quest'ultima pronuncia la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la questione relativa al se le obbligazioni dei comproprietari inerenti le spese condominiali ricadano o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale).

Per le obbligazioni dei condomini verso i fornitori non pagati (che deve essere letta oggi però alla luce del nuovo art. 63 disp. att. c.c. in vigore dal 17 giugno 2013.

Cassazione civile, Sez. Un., 08 aprile 2008, n.9148

La solidarietà passiva richiede non soltanto la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione, ma anche l'indivisibilità della prestazione comune, in mancanza della quale e in difetto di una espressa disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà. Pertanto, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di danaro e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione, di talché, conseguita la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l'intero.