Revoca Dell’amministratore In Supercondominio

La descrizione del caso 

Un Supercondominio, con la assemblea semplificata dei soli rappresentanti dei vari condomini, procede alla revoca dell’amministratore. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
Un condomino impugna affermando che l’assemblea dei delegati del supercondominio non ha competenza a deliberare la revoca dell’amministratore essendo necessaria invece la assemblea plenaria fatta da tutti i condomini.		Il supercondominio convenuto sostiene che la assemblea dei delegati avendo competenza per gli affari ordinari può deliberare la revoca dell’amministratore.  Art. 67 disp att c.c.  (…) [III]. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. (…)

La soluzione della CORTE DI APPELLO

La Corte di Appello decide la controversia dando ragione al convenuto.

L’assemblea del  supercondominio, figura oggi riconosciuta dalla legge in virtù dell’articolo 1117-bis introdotto dalla legge di riforma, ma elaborata dalla giurisprudenza in decenni di interpretazione della normativa condominiale, è disciplinata l’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile che pone una regola speciale per i supercondomini nel caso in cui i condomini siano più di sessanta. 

Quando i condomini sono meno di sessanta la disciplina da applicare all’assemblea del supercondominio è esattamente la stessa di una normale assemblea di condominio. In passato la giurisprudenza ha avuto più volte occasione di affermare l’invalidità di quelle assemblea di condominio nelle quali venissero convocati solo gli amministratori dei singoli condomini partecipanti. Quindi: sia che si tratti di condominio che il supercondominio tutti i condomini devono essere invitati alla riunione e hanno diritto di voto.

Attenzione: L’efficacia innovativa della norma di cui all’articolo 67 si riferisce invece esclusivamente ai supercondomini di grandi dimensioni con più di sessanta partecipanti.

In tal caso la legge ha previsto che ciascun condominio debba designare con la maggioranza di cui all’articolo 1136 quinto comma il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e la nomina dell’amministratore.

La norma prevede che:

in mancanza di deliberazione dell’assemblea, ciascun partecipante può chiedere all’autorità giudiziaria di nominare il rappresentante del proprio condominio;

se uno dei singoli condomini non abbia nominato il rappresentante e neppure uno dei condomini abbia chiesto la nomina, siano i rappresentanti degli altri condomini a poter chiedere all’autorità giudiziaria la nomina di un rappresentante, previa diffida;

limiti o condizioni al potere di rappresentanza dei rappresentanti nominati siano da considerare come non apposte e che il rappresentante risponde secondo le regole del mandato al condominio e comunica tempestivamente all’amministratore l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini.

Pur in presenza di precedenti contrari, si veda sotto, la Corte d’Appello di Palermo ha affermato, a nostro modo di vedere correttamente, che la delibera di revoca dell’amministratore di condominio attiene alla gestione ordinaria e quindi può essere disposta anche dall’assemblea semplificata composta dai rappresentanti (per il caso ovviamente di supercondomini di grandi dimensioni).

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

In precedenza sia il Tribunale che la Corte di Appello di Milano si erano pronunciati in senso contrario, affermando che la revoca dell’amministratore del condominio con più di sessanta condomini dovesse essere disposta dalla assemblea plenaria, non quella composta dai soli rappresentanti dei vari condomini.

L’interpretazione era basata sulla considerazione che la norma di cui allart. 67 in quanto eccezionale non può essere suscettibile di interpretazione analogica e che quindi il mero riferimento alla nomina dell’amministratore non potesse essere considerato applicabile anche alla revoca non menzionata dalla norma.

Alberto Celeste ha giustamente criticato tale orientamento: “se l’assemblea dei rappresentanti del supercondominio ha il potere di nominare l’amministratore, non può non avere anche il potere di revocarlo”. Affermando quindi lo stesso principio espresso dalla Corte d’Appello di Palermo.

Ecco le due decisioni del Tribunale e della Corte d’Appello di Milano.

Corte appello , Milano , sez. III , 09/05/2018 , n. 2321

È nulla la deliberazione di revoca dell'amministratore di un supercondominio e di nomina di un revisore dei conti approvata dall'assemblea dei rappresentanti, in quanto esulante dalle attribuzioni di quest'ultima ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.

Tribunale , Milano , sez. XIII , 30/08/2016 , n. 9844

L’assemblea del supercondominio, costituita dai rappresentanti dei condominii singoli, designati con la procedura contemplata dall’ art. 67, comma 3, disp. att. c.c. , non può revocare l’amministratore del supercondominio, in quanto spetta solo all’assemblea «ordinaria» decidere in qualsiasi momento di sostituire l’amministratore - peraltro, senza necessità di giusta causa - purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del supercondominio, attribuendo ai rappresentanti di ogni condominio il diritto di statuire esclusivamente sulle questioni riguardanti la «gestione ordinaria delle parti comuni» e la «nomina dell’amministratore».