Uso del muro comune: l’appoggio di un tubo di scarico

La descrizione del caso 

Un condomino realizza su una delle facciate del condominio un tubo di scarico al servizio della sua unità immobiliare. A tal fine chiede poi all’assemblea la ratifica di questo comportamento che non viene rilasciata. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
L’attore afferma che il tubo collocato dal vicino sul muro comune costituisce una innovazione vietata, lesiva del decoro architettonico dello stabile.		Il convenuto sostiene che la realizzazione del tubo  costituisce oggetto di un suo diritto ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile e che pertanto è in suo diritto mantenere l’opera anche a prescindere dall’autorizzazione assembleare.
		Art. 1102 C.c. Uso della cosa comune  [I]. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. [II]. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

La soluzione del TRIBUNALE 

Il Tribunale di Salerno decide la controversia dando ragione al convenuto e applicando quindi l’art. 1102 del Codice civile. 

Questa Sentenza fornisce un esempio di applicazione dei criteri che disciplinano in concreto l’uso più intenso dei beni comuni da parte dei condomini. 

Il Tribunale definisce le “innovazioni vietate, che consistono in alterazioni di parti dell'edificio rendendole inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, di cui all'art. 1120 cod. civ., le quali non corrispondono ad ogni tipo di modificazione, ma solo a quelle che comportino trasformazioni incidenti sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originale funzione e destinazione, richiedendo conseguentemente, ai fini dell’approvazione, la maggioranza qualificata in sede di assemblea”. 

Diverso è, il caso, sottolinea il Tribunale “il regime delle modificazioni innovative che non abbiano tale rilevanza, come quelle cui si riferisce l'art. 1102 cod. civ., che si inquadrano nelle facoltà del condominio in ordine alla migliore più comoda e razionale utilizzazione della cosa”.

Il Tribunale ancora precisa che la giurisprudenza ha più volte affermato la liceità, ai sensi dell’art. 1102 c.c. della collocazione di tubature sulla facciata condominiale:  “più volte la giurisprudenza, anche di legittimità, ha affermato la liceità dell'utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condomino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas nonché sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, a norma del combinato disposto degli artt. 1102 e 1139 cod. civ.”.

“L’art. 1102 cod. civ., prosegue il Tribunale –  pacificamente applicabile al condominio in forza del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. – riconosce a ciascun condomino la facoltà di far uso della cosa comune anche apportando ad essa delle modifiche per il miglior godimento “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. In particolare, il muro condominiale, accanto alla funzione primaria e fondamentale di sostegno dello stabile, ha anche quella accessoria di inclusione di impianti a servizio di singole unità immobiliari, appoggio di tubi, fili, condutture, targhe, insegne e quant'altro, per cui la sua utilizzazione è da ritenersi senz'altro legittima, rientrando nel normale uso e nella abituale destinazione della cosa comune (cfr. Cass. Civ., n. 1162/1999; Cass. Civ., n. 1499/1998). A ciò si aggiunga che i muri dell'edificio condominiale sono comuni pro indiviso per tutta la loro estensione e ciascun condomino può legittimamente servirsi nel suo interesse del muro comune sia nella parte corrispondente al piano di sua proprietà, sia nella parte corrispondente al piano di altri”.

Il Tribunale ha quindi precisato che l’installazione in questione rispettava sia l’uso conforme alla destinazione del bene comune sia il pari uso in quanto questo non va inteso come  “uso “identico” e “contemporaneo” (cfr. Cass. Civ., Sez. Seconda, 9 novembre 1998, n. 11268; Cass. Civ., Sez. Seconda, 14 luglio 2011, n. 15523) perché se così fosse interpretato si impedirebbe in concreto a ciascun condomino di far un uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio del bene comune, vanificando sostanzialmente la previsione dell’art. 1102 cod. civ. con una interpretazione “abrogante” della stessa norma”.

Quanto alla pretesa lesione del decoro architettonico il Tribunale si è rifatto alle conclusioni del CTU che ha escluso la sussistenza di danni al decoro  in quanto il tubo e il suo rivestimento in carton gesso erano da considerarsi “ben rifiniti ed omologati alle travi e modanatura della facciata, difficilmente distinguibili e comunque non in contrasto con la lettura unitaria ed articolata della facciata.”

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

Vale ovviamente anche per tale intervento il criterio generale: non vi sono usi tipologicamente sempre concessi, il giudice deve valutare caso per caso l’intervento compiuto. 

In linea generale numerosi sono gli usi del bene comune muro.

Vediamo le ipotesi più importanti.

L’utilizzo del muro per collocarvi e farvi transitare impianti, scarichi o camini.

L’uso del muro comune per farvi transitare, nel suo interno impianti, scarichi o camini. I condomini hanno il diritto di far transitare gli impianti all’interno del muro comune ovviamente a condizione che non intacchino le parti strutturali e non causino danni agli altri.

Tribunale , Padova , sez. I , 04/08/2006 , n. 1683: “L'istallazione nel muro condominiale di impianti a servizio esclusivo di un appartamento costituisce un uso della cosa comune da parte del singolo condominio, che è consentito dall'art. 1102 c.c.”

Collocazione di una canna fumaria 

Il muro comune può essere anche utilizzato per appoggiare la canna fumaria di un appartamento oppure di un esercizio commerciale al fine di condurla al tetto. La casistica è molto ampia: chi vuole far transitare una canna fumaria sul muro comune può farlo a condizione che l’installazione non nuoccia al decoro architettonico dell’edificio e non sia fonte di danno per gli altri condomini. I giudici hanno ricordato che le norme sulle distanze, che pure si applicano anche all’interno del condominio, cedono il passo quando il comportamento del condomino costituisce esercizio del suo diritto di comproprietario.

Ora se il principio generale è questo (Cassazione civile , sez. II , 13/11/2020 , n. 25790: “L'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico”.) occorre considerare che nel caso specifico l’intervento può essere considerato illecito (Cassazione civile , sez. II , 26/05/2021 , n. 14598:” Il danno al decoro dello stabile «non si verifica quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme armonico dello stabile, a prescindere dal pregio artistico che possa avere l'edificio». Tale danno persiste anche qualora ci siano stati precedenti interventi contro i quali non sia stata sollevata la violazione. Ad affermarlo è la Cassazione in relazione alla controversia tra l'affittuaria di un locale adibito a pizzeria e il condominio, in relazione alla pretesa di quest'ultimo di rimuovere la canna fumaria che dal locale, percorrendo tutto il muro perimetrale, convogliava i fumi verso il lastrico solare. Per la Suprema corte, così come già affermato dai giudici di merito, in tal caso sussiste una alterazione del decoro architettonico”).

Corte di Cassazione civile, sezione II, Sentenza 11 maggio 2011, n. 10350 (estratto)

Giustizia Civile Massimario, 2011, 5, 729.

“Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione”. 

Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima l’installazione di una canna fumaria che percorreva tutta la facciata dell’edificio condominiale, così da pregiudicare l’aspetto e l’armonia del fabbricato.

Apertura di nuove finestre

Un altro uso possibile del muro comune è quello relativo al apertura di nuove finestre e di nuove porte da parte del singolo condomino. 

Sempre a condizione che non vengano toccati gli elementi strutturali del muro il condomino, il condomino ha normalmente il diritto di aprire nuove finestre o nuove porte sul muro comune sempre a patto che non leda il decoro architettonico dell’edificio e che non causi danni agli altri condomini.

Cassazione civile sez. II, 26/03/2002, n.4314: “Questa Corte ha più volte enunciato il principio di diritto in base al quale negli edifici in condominio i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli art. 1102 e 1122 del codice civile, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (sent. nn. 1637 del 1983, 703 del 1987, 1112 del 1988, 4155 e 10704 del 1994, 240 e 1554 del 1997)”.