Responsabilità per danni dell’amministratore di condominio

La descrizione del caso 

L’amministratore del condominio viene chiamato in causa in quanto ritenuto responsabile di danni causati al condominio: in particolare del risarcimento dei danni causati dalla interruzione delle forniture a causa del mancato pagamento di alcune bollette. 

La posizione dell’attore		La posizione del convenuto
Il condominio afferma che l’amministratore di condominio è stato gravemente inadempiente ai suoi obblighi contrattuali e quindi deve essere tenuto a risarcire i danni causati; in particolare all’amministratore viene addebitato di non avere provveduto tempestivamente al recupero delle somme dovute dai condomini morosi.		Il convenuto amministratore ha negato la propria responsabilità, affermando che la causa del fatto a lui era integralmente da addebitare, ed esclusivamente, ai condomini che, facendo mancare le proprie quote al condominio, hanno costituito la fonte del distacco delle utenze disposto poi dai fornitori.
		Art. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore (…) [IX]. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. (…) [XI]. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. [XII]. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore    [I]. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: (….) 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; (…) Art. 1176 - Diligenza nell'adempimento.   [I]. Nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia. [II]. Nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata . Art. 1218 - Responsabilità del debitore. [I]. Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. Art. 1223 - Risarcimento del danno.   [I]. Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore  come il mancato guadagno , in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.

La soluzione del TRIBUNALE

Il Tribunale di Roma  ha accolto la domanda e ha condannato l’amministratore al risarcimento dei danni causati ai condomni. 

La sentenza ricorda che l’amministratore ha il diritto e il dovere di procedere al recupero giudiziale delle spese condominiali dovute dai condomini ove questi non paghino. 

Tale diritto e dovere è previsto e si deduce da una serie di norme.

Vi è innanzitutto il disposto dell’art. 1129 c.c. che prevede l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa dei crediti entro sei mesi dalla scadenza dell’esercizio in caso di mancato pagamento delle rate da parte del condomino; la disposizione ancora dell’art. 1129 c.c. che afferma che costituisce grave irregolarità non fare procedere con solerzia la pratica di recupero; ancora l’art. 1130 n. 3 secondo il quale l’amministratore deve riscuotere i contributi dovuti dai condomini; l’art. 63 disp att. c.c. secondo il quale lo stesso può sospendere i condomini morosi dall’uso dei beni suscettibili di godimento separato in caso di mora superiore al semestre.

Il sistema è quindi chiarissimo nel definire i tratti di un obbligo severo a carico dell’amministratore di condominio in ordine al recupero dei crediti condominiali e non si può sotto tale profilo negare che, come ha fatto il Tribunale di Roma, l’amministratore che non proceda con tempestività e solerzia al recupero delle somme dovute dai condomini sia da considerarsi inadempiente. 

Poche settimane fa ci siamo occupati di un diverso caso deciso dal Tribunale di Salerno nel quale a fronte del certo inadempimento dell’amministratore la domanda di risarcimento era stata respinta in quanto i condomini attori non avevano dimostrato (inseiriamo il link ) i danni subiti la cui prova deve essere data dal creditore, da colui che pretende di essere risarcito. 

Il Tribunale di Roma è giunto invece alla soluzione diversa affermando che nel caso specifico il mancato recupero dei crediti condominiali doveva essere considerato causa dell’inadempimento del condominio rispetto ai fornitori e quindi ancora causa del danno causato ai condomini in relazione alla subita interruzione della fornitura.

Il Tribunale di Roma fa riferimento nella sentenza alla non adempiuta diligenza del buon padre di famiglia da parte dell’amministratore: v’è da dire ormai tuttavia che, sia in relazione ai precisi obblighi di legge che alla oggettiva professionalità dell’amministratore, la sua negligenza vada valutata secondo il parametro del secondo comma dell’art. 1176 c.c. e quindi non secondo la diligenza del buon padre di famiglia ma secondo la diligenza del buon professionista. 

L’APPROFONDIMENTO - estratti giurisprudenziali

In ordine alla prova dei danni riportiamo (in corsivo)  le sentenze in commento alla sentenza del Tribunale di Salerno del 3 maggio 2022

Le sezioni unite sulla prova di inadempimento 

Cassazione civile sez. un., 30/10/2001, n.13533

In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento. (Nell'affermare il principio di diritto che precede, le SS.UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione o il risarcimento).

In ordine all’ufficio dell’amministratore come mandato 

Tribunale , Torino , sez. VIII , 10/02/2022 , n. 525

L'ufficio dell'amministratore di condominio è riconducibile a quello del mandatario con rappresentanza inquadramento recepito dalla novella del 2012 che, all' art 1129 co. 15 c.c. , stabilisce espressamente che si applicano le disposizioni del codice sul mandato per quanto ivi non espressamente previsto. Dunque, l'adempimento della società convenuta deve essere vagliato alla luce delle regole sulla responsabilità contrattuale e, in particolare, alla luce delle disposizioni che regolano la diligenza nell'adempimento ( art 1176 c.c. ) e di quelle che disciplinano la ripartizione dell'onere della prova ( art 1218 c.c. ).

Sul nesso causale tra danno e inadempimento 

Cassazione civile sez. III, 08/04/2020, n.7760

In tema di responsabilità civile la verifica del nesso causale tra la condotta omissiva ed il fatto dannoso consiste nell'accertamento della probabilità, positiva o negativa, che la condotta omessa, se si fosse tenuta, avrebbe evitato il rischio specifico di danno; accertamento da compiersi secondo un giudizio controfattuale. Il giudizio, che opera sostituendo l'omissione con il comportamento dovuto, deve compiersi secondo il criterio del 'più probabile che non', conformandosi ad un standard '...di 'certezza probabilistica' (che) in materia civile non può essere ancorato esclusivamente alla determinazione quantitativa -statistica delle frequenze di classi di eventi (c.d. probabilità quantitativa o pascaliana), che potrebbe anche mancare o essere inconferente, ma va verificato riconducendone il grado di fondatezza all'ambito degli elementi di conferma (e nel contempo di esclusione di altri possibili alternativi) disponibili in relazione al caso concreto (c.d. probabilità logica o baconiana). In materia di illecito aquiliano, in presenza di più concause, l'accertamento del nesso materiale e di quella c.d. 'prossima di rilievo' è oggetto dell'apprezzamento di fatto operata dal giudice di merito, che in grado di legittimità è sindacabile sotto il profilo della violazione del norme di diritto sostanziale di cui agli artt. 40 e 41 c.p. e 1227 c.c.

Ecco invece altre massime in tema di responsabilità dell’amministratore di condominio

Cassazione civile , sez. VI , 21/02/2022 , n. 5645

L'amministratore di condominio non può essere chiamato in causa per il risarcimento dei danni procurati da una ditta appaltatrice qualora, in ossequio a una delibera assembleare, abbia rinunciato all'azione di responsabilità. A dirlo è la Cassazione dichiarando inammissibile il ricorso di un condomino e sottolineando come tale deliberazione non può integrare un fatto illecito idoneo a fondare una responsabilità risarcitoria personale dell'amministratore.

Tribunale , Palermo , sez. II , 22/03/2022 , n. 1218

In tema di condominio negli edifici, la condotta dell'amministratore che, ricevuta la comunicazione del tempestivo deposito da parte di un condomino di un'istanza di mediazione avente a oggetto l'impugnazione di una deliberazione assembleare, ometta non solo di partecipare al procedimento, ma anche di darne avviso ai condomini, non può costituire, nel successivo giudizio incardinato dal condomino medesimo, presupposto legittimante l'irrogazione, nei confronti del Condominio, della sanzione pecuniaria che l' articolo 8, comma 4, del Dlgs n. 28 del 2010 ricollega a carico della parte costituita che abbia omesso, senza giustificato motivo, di partecipare al procedimento di mediazione obbligatoria. Tale condotta, viceversa, ricorrendone i presupposti, può invece costituire motivo di revoca dell'amministratore nonché di risarcimento danni ai sensi del combinato disposto dei commi 3 e 4 dell' articolo 1131 del Cc .

Tribunale , Pavia , sez. III , 11/11/2021 , n. 1421

In tema di condominio, qualora l'uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell' articolo 2051 del Cc , sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ex articolo 1130, comma 1, n. 4, del Cc , nonché sull'assemblea dei condomini ex articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc , tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all' articolo 1126 del Cc , a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

Corte appello , Palermo , sez. III , 22/07/2021 , n. 1215

In tema di condominio e danni risarcibili provocati dall'amministratore, l'individuazione e la liquidazione del danno risarcibile deve essere operata avendo riguardo agli specifici inadempimenti dell'amministratore, che l'attore ha l'onere di allegare, onde possa essere verificata l'esistenza di un rapporto di causalità tra tali inadempimenti ed il danno di cui si pretende il risarcimento. Va pertanto rimarcata la differenza di piano d'analisi corrente tra accertamento di una condotta inadempiente e verifica della produzione di un danno conseguenziale ed escludendo la legittimità del ricorso ad automatismi nella liquidazione del pregiudizio patrimoniale.

Tribunale , Torino , sez. VIII , 13/04/2021 , n. 1875

In tema di condominio, laddove l'amministratore tenga la contabilità in maniera approssimativa e incompleta, rediga rendiconti incoerenti con le spese effettivamente sostenute, utilizzando i fondi condominiali per ragioni estranee alla gestione del condominio, oltre a essere obbligato a restituire le somme indebitamente utilizzate, egli è tenuto altresì al risarcimento del danno morale subito dal condominio, per aver cagionato con detta condotta un danno al condominio, con abuso della fiducia che in lui hanno riposto i condòmini e distraendo somme versate dagli stessi, in violazione degli art. 1129, 1130, e 1130-bis c.c.